Как вложить деньги в недвижимость

Рынок недвижимости является одним из крупнейших в мировой экономике. Ежегодная стоимость сделок с недвижимостью исчисляется десятками миллиардов долларов.

Как вложить деньги в недвижимость? Каким капиталом нужно для этого обладать и кому его доверить? Об этом рассказывают аналитики Tranio.Ru.

Все операции с недвижимостью являются предметом особого контроля со стороны правительств и в обязательном порядке облагаются налогами. В связи с этим уже в 19 веке в США была предложена модель создания инвестиционных фондов. Что это такое?

Выражаясь простыми словами, инвестиционный фонд недвижимости — это фирма, которая инвестирует средства в недвижимое имущество или ипотечные кредиты. Прибыль она получает за счёт роста цен на недвижимость, сдачи недвижимости в аренду или получения процентов по ипотеке.

При этом инвестиционные фонды — и это их главная особенность — не должны платить корпоративный налог на прибыль, что делает их законным средством снижения налоговой нагрузки для инвесторов. Участники фонда выплачивают государству только налог на полученный доход, избегая, таким образом, двойного налогообложения.

Чем хороши

Фонды недвижимости имеют существенно более высокую доходность, чем акционерные фонды. Они значительно меньше подвержены рискам, традиционно сопутствующим осуществлению рыночных операций. По данным Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости США (NAREIT), в отличие от других сегментов рынка, испытывающих значительные трудности в условиях мирового финансового кризиса, индекс совокупной доходности инвестиционных фондов только в октябре вырос на 4,5%, а его рост за прошедшие месяцы 2010 года составил 23,9 %.

Второе преимущество инвестирования в фонд недвижимости — его высокая ликвидность (то есть "подвижность"). Инвестор имеет возможность в любое время покупать и продавать имущество или ценные бумаги, вложенные в фонд; он может диверсифицировать свои активы, вкладывать деньги в объекты, расположенные в разных регионах и так далее. Это сокращает риск потери доходов, которая может быть вызвана падением цен на недвижимость в одном городе или стране.

Чем плохи

Было бы опрометчиво считать инвестиционные фонды недвижимости идеальным инструментом вложения. Им присущ и ряд недостатков. Как это нередко случается, основной недостаток является прямым следствием главного преимущества: поскольку фонды обязаны выплачивать 90 и более процентов дохода своим пайщикам, у них остаётся лишь 10 % прибыли для повторного вложения в оборот. В связи с этим стоимость активов инвестиционных фондов растёт значительно медленнее, чем при использовании иных моделей инвестирования.

Другой недостаток — в том, что на инвестиционные фонды недвижимости не распространяется ряд налоговых льгот, которыми пользуются прочие юридические лица. В связи с тем, что такие фонды уже освобождены от корпоративного налога на прибыль. Кроме того, следует учитывать, что, несмотря на устойчивость инвестиционных фондов к колебаниям цен на недвижимость и изменению рыночной конъюнктуры, они также подвержены риску при значительных колебаниях котировок на фондовых биржах, особенно в условиях финансовых кризисов.

Какой выбрать

Согласно Закону 1960 года, в США инвестиционные фонды разделяются на 3 основных типа: фонды недвижимости, ипотечные и гибридные фонды. Фонды недвижимости составляют основную часть существующих инвестиционных фондов. Инвесторы, вкладывающие свои активы в такие фонды, получают доход от сдачи недвижимости в аренду, а также от изменения её стоимости.

Ипотечные фонды (которых на раннем этапе становления инвестиционных фондов было больше всего) в настоящее время составляют лишь около 6% от общего количества инвестиционных фондов в США. Подобные фонды получают доход от процентов по ипотечным кредитам. Промежуточное положение между двумя названными типами занимают гибридные фонды, однако они менее всего распространены.

Инвестиционные фонды недвижимости есть и в Европе, но практика их создания имеет значительно менее продолжительную историю. Так, в Великобритании закон, регулирующий порядок функционирования инвестиционных фондов недвижимости, вступил в силу только в 2007 году.

Инвестиционные фонды в стране имеют характеристики, схожие с фондами в США, однако могут относиться только к закрытому типу фондов. Во Франции фонды недвижимости появились в 2003 году, и на сегодняшний день именно в этой стране зарегистрированы три крупнейших европейских инвестиционных фонда. Хотя наибольшую популярность инвестиционные фонды недвижимости завоевали в Германии, где инвестированием в них нередко занимаются даже частные лица.

В России фонды недвижимости получили название закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29.11.01 № 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах", "закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости — это обособленный имущественный комплекс, не являющийся юридическим лицом", вследствие чего подобный фонд освобождается от уплаты налога на имущество, а также получает право отложить уплату налога на прибыль. Характерной особенностью ЗПИФ в России является долгосрочный характер вкладываемых в них инвестиций.

Кому подходят

Таким образом, инвестиционные фонды недвижимости представляют собой достаточно гибкий и надёжный способ вложения, позволяющий участникам фонда получать стабильный высокий доход при минимальных рисках. Тем не менее, их нельзя рекомендовать тем, кто стремится получить быструю прибыль, а также тем, для кого важна возможность оперативного вывода вложенных средств, поскольку это не предусмотрено структурой и характером функционирования фондов. В общем, инвестиционные фонды недвижимости предназначены именно для тех инвесторов, которые:

— способны осуществлять долгосрочное планирование вложения,

— уже обладают определёнными финансовыми ресурсами,

— и, как следствие, не стремятся к быстрому обогащению.