Квартира как инвестиция

Инвестиции в жилье выгодны, но у россиян на них явно не хватает денег.

Данные специалистов рынка недвижимости свидетельствуют, что вложения в недвижимость в глазах большей части россиян продолжают оставаться одним из самых привлекательных способов инвестиций. Особенно учитывая нестабильность на мировом финансовом рынке и колебания курсов валют.

Но времена, когда на покупке квартиры на стадии строительства можно было зарабатывать по 100% в год, похоже, ушли в прошлое. В этом году цены на жилье выросли, по разным подсчетам, всего на 6—9%. Тем не менее недвижимость, хотя и в долгосрочной перспективе, остается привлекательным инвестиционным инструментом. У нее только один серьезный минус: она требует слишком большого стартового капитала.

Терпение и VIP

У каждого из нас имеются знакомые, друзья или даже родственники, которые в свое время удачно приобрели квартиру, а затем продали ее намного дороже. Идея последовать их примеру наверняка приходила в голову любому. И то, что эти истории, как правило, связаны с целым рядом благоприятных обстоятельств да к тому же имеют как минимум 3—4-летний срок давности, пока особенно никого не смущают.

Однако специалисты советуют набраться терпения. С мечтой о том, чтобы за два-три года утроить свои вложения, должно, конечно, попрощаться. В следующем году наиболее вероятным сценарием развития событий видится рост цен на уровне инфляции плюс несколько процентов. Предварительные прогнозы по росту цен на недвижимость к концу 2011 года сводятся к среднему показателю в 10%.

Более активный подъем цен на этом рынке вероятен не ранее 2012 года. Даже традиционный лидер по доходности среди жилой недвижимости — сегмент городских новостроек — за два-три года способен принести сейчас доход лишь в 30—40%. Немало, но эта цифра сопоставима с доходностью других инвестиционных инструментов. Например, золоту тоже предрекают 30%-ный рост в следующие два года. По предварительным прогнозам аналитиков, и рынок акций, а следовательно, и паи части ПИФов, уже в следующем году могут вырасти в среднем на 30%.

Второй совет, который эксперты дают инвесторам, — вкладываться в дорогостоящую недвижимость: дома и квартиры бизнес- и премиум-класса. Благо предложения есть: в столице такое жилье составляет порядка 50% от общего числа квартир, выставленных на продажу.

Впрочем, насколько недвижимость манит граждан, мечтающих о надежном вложении денег, настолько же остается для подавляющего большинства недоступной. Чтобы купить квартиру и заработать на ее перепродаже, нужна сумма, которой в свободном доступе у большинства россиян попросту нет. А ставки по ипотеке сейчас таковы, что съедят всю потенциальную прибыль. Что уж говорить о премиум-жилье... Купить его может себе позволить лишь горстка потенциальных инвесторов.

Рассуждения об инвестиционной привлекательности недвижимости по-прежнему не имеют никакого отношения к большинству россиян. Разрыв между ценами на жилье и доходами соотечественников остается крайне высоким. По данным экспертов, Россия входит в пятерку государств (наряду с Марокко, Пакистаном, Черногорией и Белоруссией), в которых приобрести жилье местным жителям тяжелее всего.

Средний годовой доход российской семьи в евро составляет 11,6 тысячи, а средняя стоимость жилой недвижимости исчисляется в 33,2 тысячи. Можно прибегнуть к помощи ипотечного кредита, но при нынешних средних ставках в 14—15% годовых квартиры должны расти в цене намного быстрее, чем сейчас.

Покупателей не хватает...

Как рассказали корреспонденту “МК” в одном из крупнейших отечественных риелторских агентств, кризис заставил покупателей обратиться к более дешевым предложениям. “Мы видим, что те, кто до кризиса мог бы купить бизнес-класс, теперь утратили эту возможность и соглашаются на экономкласс”, — сообщил собеседник “МК”. Фактически на самое дешевое жилье — однокомнатные квартиры в жилом фонде экономкласса — сейчас приходится львиная доля всех сделок.

Второе место по востребованности занимают двухкомнатные квартиры экономкласса, лидировавшие по продажам до кризиса. Трехкомнатные квартиры в настоящее время покупают не более 8% от общего числа покупателей. Доля покупок жилья бизнес-класса, по данным риелторов, в этом году не превышала 10% от общего числа сделок. Больше всего покупается квартир в ценовом диапазоне от 2,5 до 5 млн. рублей. Квартиры экономкласса дороже 6 миллионов рублей приобретают только 5% покупателей.

В целом за 2010 год число выставленных на продажу квартир выросло, по подсчетам риелтора, на 30%, а спрос на упал на 25%. “Основная проблема очевидна: это отсутствие достаточного для того, чтобы сдвинуть рынок с места, числа платежеспособных покупателей”, — заключил эксперт. По его словам, весь наблюдаемый на рынке спрос на квартиры и офисы — это спрос “для пользования, а не для инвестиций”.

...но цены не упадут

Теоретически подтолкнуть российский рынок недвижимости к более активному росту продаж могло бы падение цен на квартиры и дома. Но в основном эксперты признают, что цены на жилье уже упали весьма значительно, вплоть до 30%. Правда, только в секторах, вокруг которых и до кризиса ажиотажа не наблюдалось. Специалисты говорят, что в ряде сегментов реальная стоимость жилья приблизилась к его себестоимости. Падать ниже, чем сейчас, у цен на недвижимость в России просто нет поводов.

Рыночное правило, по которому снижение спроса должно повлечь за собой снижение цен, в этом случае не сработает. Причин для этого немало. Прежде всего стоит отметить, что строительный рынок очень медленно оправляется от кризиса, а заемные финансовые ресурсы для девелоперов остаются весьма дорогими. При этом в России используются во многом устаревшие и поэтому затратные методы возведения домов, что не способствует снижению себестоимости жилья.

Ряд экспертов, впрочем, предупреждают о возможном новом витке снижения стоимости жилья. Однако это скорее возможный результат реализации наиболее пессимистичного прогноза для всей российской экономики. Другими словами: будет плохо экономике — будет дешеветь жилье. Правда, в случае глобального экономического потрясения покупать его, да еще и с инвестиционными целями, будет некому.

Обратная сторона недвижимости

Собственно, сложившаяся ситуация, при которой уровень доходов большинства россиян не позволяет им купить жилье даже для себя, а не то что для заработка, больше всего и портит имидж недвижимости как инвестиционного инструмента. Этот фактор не работает на рост цен и таким образом увеличивает долгосрочные риски инвесторов. При этом вложение своих собственных средств в недвижимости и так низкорискованными не назовешь. Из этого некоторые эксперты делают вывод: вряд ли недвижимость, которая три первых квартала года входила наряду с ПИФами и облигациями в число наиболее привлекательных инвестиционных инструментов, будет столь же востребованной в будущем году.

Застой на рынке уже начал проявляться. Предложений квартир становится все больше, а продаются они все дольше, буквально застаиваясь в ожидании новых владельцев. О стагнации свидетельствует и тот факт, что наибольший прирост цен наблюдается по более дорогому жилью, а также по квартирам большой “комнатности”, а более ликвидные сегменты уже исчерпали свои возможности. Выйдет из стагнации рынок ближе к весне следующего года, обещают эксперты. При этом ажиотажного спроса на недвижимость никто не ожидает: цены будут понемногу подрастать, а существенных изменений в балансе “спрос—предложение” не ожидается.

Еще одним негативным фактором является и вопрос налогообложения недвижимого имущества. Напомним, что правительство намерено привязать налог на недвижимость к реальной стоимости жилья.

Единый налог на недвижимость в России предполагалось ввести с начала 2011 года. Им планируется заменить взимаемые сейчас с физических лиц земельный и имущественный налоги. Идея состоит в том, чтобы более дорогое жилье облагать повышенным налогом, а жилье экономкласса — более низким. Для введения такой системы будет создан единый реестр недвижимого имущества. Эксперты уже не раз высказывали опасения, что практически это приведет к повышению налога. Правда, в Минэкономразвития с этим не согласны.

По мнению главы ведомства Эльвиры Набиуллиной, на налогоплательщиках, проживающих в экономклассе, это точно не скажется. По словам министра, “единый налог будет способствовать справедливому налогообложению с учетом рыночной стоимости недвижимости”. Впрочем, недавно заместитель министра финансов РФ Сергей Шаталов заявил, что в 2011 году изменений не будет, поскольку многие технические вопросы на этом пути пока не решены.