Методы работы риелторов сродни вымогательству

Рынок — стихия изменчивая, и, понятное дело, рынок недвижимости не является исключением.

Помните ажиотажный спрос на столичные квартиры в 2005—2007-м? Цены на них тогда росли с каждым днем. За базар отвечаю железно: мне пришлось убедиться в этом на собственном опыте.

В конце 2004-го мы продали нашу старую квартиру и купили новую, попросторнее. Она обошлась в 60 тысяч, а уже через полгода квартира вроде нашей стоила больше сотни! Сейчас дела обстоят с точностью до наоборот: цены упали почти до адекватных, но покупатели, надеясь на еще более существенные скидки, не спешат совершать сделки. То есть, если раньше продавец был кум королю, сват министру, то сейчас покупатель — царь и бог. Это понимают, кажется, все, кроме… риелторов, процентов 90 из которых занимаются тем, что торгуют воздухом.

"Новая" не так давно писала о том, что в последнее время на рынке недвижимости появляются новые схемы работы с покупателем. Например, такая: комиссионные риелтору платит не покупатель, а продавец. Ну а для покупателя, получается, оплата услуг риелтора включена в конечную стоимость квартиры. Казалось бы, эта схема наиболее логична: ведь, к примеру, в супермаркете мы не оплачиваем отдельно услуги продавца-консультанта. Однако что касается рынка квартир, то тут, увы, в большинстве случаев действует старая схема: если вы намереваетесь купить квартиру, то вас принудят заплатить еще и процент риелтору, который ее как бы "продвигает". И что характерно — вас никто не спрашивает: а нужен ли вам вообще помощник?

"Сегодня, позвонив практически по любому объявлению о продаже недвижимости, вы столкнетесь с тем, что помимо стоимости самой недвижимости вам предложат заплатить от 2 до 5% ее цены риелторам, — говорит генеральный директор портала недвижимости domik.net Виталий Котенко. — На вопрос, за что такие деньги, внятного ответа вы не получите. Вам расскажут об огромной работе по сбору справок, заключению предварительных договоров…"

Но в чем же, собственно, состоят обязанности риелтора? Ведь юридическим оформлением договора купли-продажи, оценкой недвижимости, экспертизой безопасности занимаются совсем другие люди. Риелтор же, по сути, не кто иной, как менеджер по продажам.

"Работа по оформлению сделки — не есть работа риелтора, и даже если за нее заплатить, то она не стоит запрашиваемых денег с точки зрения трудозатрат, — продолжает Виталий Котенко. — Тогда, возможно, основную часть гонорара составляет оплата хлопот по продвижению объекта на рынке? Наверное, да. Только вот кому нужно, чтобы объект продвигался — продавцу или покупателю? Ответ очевиден: конечно же продавцу. Тогда возникает еще один законный вопрос: почему покупатель должен платить за то, что нужно продавцу?"

"Гостинка" и хоромы — в одну цену!

Еще одна устоявшаяся норма, за которую цепляются риелторы — пресловутый процент. Чем дороже квартира — тем он, соотвественно, больше. Поэтому, действуя как бы в интересах покупателя, посредник на самом деле совершенно не заинтересован в том, чтобы сбить цену. А хлопоты-то одинаковы, что с крохотной "гостинкой", что с огромными апартаментами.

Итак, схема абсурдна. Но почему же она до сих пор жива?

"Ответ прост: такая схема упрощает риелтору получение гонорара, — объясняет Виталий Котенко. — Ему не нужно обосновывать конкурентные преимущества, не нужно договариваться об оплате своих услуг. Все, что ему нужно — это прийти к продавцу и сказать: "Я на тебя буду работать, а заплатит за эту работу другой дядя. Кто ж не согласится на такое?"

В чем выгода продавца?

С Виталием Котенко не совсем согласен президент киевского Союза специалистов по недвижимости Игорь Однопозов. По его мнению, платя риелтору, покупатель на самом деле оплачивает свое время, которое вынужден был бы потратить, разбираясь с проблемами самостоятельно: выискивая подходящие объекты, собирая справки, выясняя, какие действия следует предпринять, и так далее. И потом, что касается оплаты труда, это необязательно должен быть процент от стоимости. Предлагая свои услуги, порядочный риелтор может работать и за фиксированное вознаграждение. В этом есть еще один плюс — он уже не будет шкурно заинтересован в том, чтобы уболтать клиента купить подороже. При фиксированном проценте его будет интересовать собственно сделка, и поэтому риелтор, работающий на покупателя, станет пытаться путем переговоров с продавцом сбить цену, добиваться скидок для своего клиента. В этом случае покупателю действительно выгодно иметь дело с посредником: оплата его услуг, в итоге, поможет сэкономить на стоимости квартиры.

Ну а продавцу-то что за выгода нанимать риелтора за свои кровные? "Раньше, понятно, продавцы были в привилегированном положении, — поясняет Игорь Однопозов. — Их было мало, их носили на руках, нянчились с ними. Ситуация изменилась, причем не сегодня, а почти два года назад. Продавцы, тем не менее, не привыкли платить, хотя для них это реально выгодно. Ведь если будешь продавать жилье сам, то, конечно, продашь — когда-нибудь, за что-нибудь. Но так, как делает это риелтор, ты не сделаешь. Получается, что заплатить гонорар риелтору в итоге имеет смысл — тот и цену выгодную поставит, и быстрее продаст. Так что жадничать не имеет смысла".

На грани закона и беззакония

По мнению Виталия Котенко, 90% риелторов сегодня — просто продавцы информации. Узнав о том, что где-то выставлен на продажу очередной объект, они приходят к продавцу, фотографируют и вывешивают объявления в специальных изданиях и в Интернете. В этих объявлениях, понятное дело, даются координаты риелтора. По словам Виталия Котенко, в Сети на специализированных порталах можно отыскать по 5—10 описаний одного и того же объекта. Причем такая ситуация особенно распространена на киевском рынке недвижимости.

"А когда на риелтора выходит покупатель, тот ставит ультиматум: "Раз не хотите мне платить, не купите эту квартиру", — возмущается Виталий Котенко. — Вот мы и пришли к выводу, что это не что иное, как вымогательство. Проконсультировавшись с юристами, мы обнаружили, что весь состав этого диалога можно спокойно подводить под статью Уголовного кодекса. Выходит, риелторы работают на грани закона и беззакония? Нам отвечают, мол, "так функционирует весь рынок". Это на самом деле не так. Сегодня есть ряд компаний, которые по этой схеме не работают. Например, на нашем портале выставлены 2,5 тыс объектов, и любой из них вы можете приобрести без комиссионных. Во-вторых, даже если 90% рынка работает по схеме вымогательства, это совершенно не освобождает участников рынка от ответственности за свои действия. Пусть моральной. Но недолго перейти и к материальной".

Виталий Котенко предлагает, чтобы каждый продавец, каждый покупатель определился с тем, как он хочет вести себя на рынке, нужен ему помощник или нет. "Покупатели, блокируйте риелторов-вымогателей! — призывает он. — Сегодня ваш рынок, вам некуда спешить. Не купите эту квартиру, купите другую — лучше и дешевле. Это уже не ажиотажный рынок 2006—2007 годов, когда люди готовы были платить кому угодно и побыстрее, потому что квартиры дорожали не по дням, а по часам".

Дело в цене

Если риелторы станут брать деньги с продавцов недвижимости, не взвинтит ли это снова цены на квартиры? Нет, считает президент киевского отделения Союза специалистов по недвижимости Игорь Однопозов: "Цена формируется рынком. В любом случае рыночная цена — это добровольная цена, которую сейчас покупатель готов платить продавцу. А что касается гонорара риелтору, который платит продавец, он должен воспринимать его не как часть стоимости квартиры, а как оплату собственного времени и усилий, которые пришлось бы потратить, если не обращаться к специалисту по продажам".

120 месячных

С прошлой весны аналитики рынка недвижимости гипнотизировали публику: мол, "ценовое дно пройдено, квартиры дешеветь не будут". А покупатели еще год назад все ждали окончательного обвала цен. Сейчас уже понятно — сильно падать цены на жилье не будут, но и расти тоже вряд ли станут. Оживление рынка ожидают самое малое в 2012 году. Но хотелось бы знать, какова "правильная" цена на квартиру? По мнению Игоря Однопозова, она должна составлять 120—130 месячных арендных плат. То есть, если приличная "двушка" сдается за 4 тыс грн, то справедливая цена за нее — $60—65 тыс.

Аренда главнее?

Желание непременно купить собственную квартиру — чисто нашенское явление, и сетования на то, что, мол, доходы 90% населения не могут этого позволить — тоже. В благополучных странах Европы подавляющее большинство населения не покупает жилье, а арендует его. Так, 70% рынка недвижимости Германии построено на аренде.

Почти серьезно

Дорогая квартира — не к добру!

Давайте отвлечемся от серьезных материй и поговорим о чем-нибудь легоньком. Например, о снах — их запросто можно увязать с "квартирным вопросом". Впрочем, сны о жилье, по мнению психоаналитиков, вещь как раз очень серьезная: образ дома — отражение внутреннего мира человека. Поэтому расшифровка таких снов может дать массу информации.

Итак, по Миллеру, увидеть во сне новую квартиру — к переменам в жизни. Только к каким? Вспомните интерьер жилья: старая, тесная и ободранная халупа ничего хорошего не предвещает. А вот просторное, наполненное светом жилье — к удаче.

Теперь о переездах, покупках и аренде. Если вы во сне пытаетесь сдать свое жилье, то это может сигнализировать о подспудном желании избавиться от груза проблем. А если сами переезжаете на новую квартиру — значит, вас ждут перемены. Переезд — дело хлопотное, но сновидение, в котором вы возитесь с грудой домашней утвари, готовясь сменить жилье, предвещает удачу. Перестановки в доме — тоже хороший сон, свидетельствующий о желании перемен, которое имеет все шансы воплотиться в жизнь.

По Лоффу, жилье, кишащее народом, может свидетельствовать о нестабильности отношений с окружающим миром. Да и вообще дом — символ перемен. А уж к лучшему или к худшему, покажет состояние жилья — в этом он солидарен с Миллером.

Загадочные индийские йоги считают, что дом — символ физического тела, и, видя его во сне, нужно обязательно запоминать, какой этаж вам приснился. Мол, 1-й — ум, 2-й — разум (чем они отличаются, хотела бы я знать!), 3-й — душа, 4-й — дух. Интересно, если вы видите себя на крыше небоскреба, каких, должно быть, исполинских высот самосовершенствования вы достигли! А коль скоро во сне к вам кто-то стучится в квартиру — не пускайте! На ваше тонкое тело посягает некая инородная сущность!!! Затейники они, эти йоги…

Но вернемся к купле-продаже квартир. Покупка во сне слишком дорогого жилья, как ни странно, ничего хорошего не предвещает: ваши мечты могут не осуществиться из-за пренебрежения мелочами и неумения заранее просчитывать свои действия. Оно и понятно: учитесь определять реальную стоимость квартиры, добиваться скидок и вообще — ориентироваться на рынке недвижимости!

Людмила Заглада