На земельный рынок вернулись спекулянты

Число сделок купли-продажи земельных участков под Киевом, предназначенных под индивидуальную жилую застройку, выросло по сравнению с прошлым летним сезоном в два раза. Несмотря на это на протяжении весны их заявленная стоимость незначительно снизилась, а скидки в процессе торга по-прежнему достигают 5–10%. Столь необычную ситуацию эксперты объясняют многообразием выбора: в настоящее время на продажу выставлено более 25 тыс. наделов, что как минимум в 1,5 раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года.

Возвращаясь к былым планам

Активизация в сегменте купли-продажи участков под строительство частных домов произошла вслед за оживлением, наблюдаемым на рынках вторичной и первичной недвижимости столицы. Причем в этом сезоне на рынок загородной земли вышли не только конечные потребители, желающие возвести что-либо на купленной земле, но и спекулянты, рассматривающие данные приобретения как возможность вложения средств. "Если в разгар кризиса прошлой весной в Киеве и других населенных пунктах области ежемесячно регистрировалось 400–700 сделок купли-продажи земельных участков под застройку, а в начале этого года — от 700 до 1 тыс., то на протяжении марта–мая — порядка 1,5 тыс., что в два-три раза ниже показателей 2007–2008 гг., но вполне достаточно для прекращения обвала цен", — рассказывает ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий.

Ранее основными контрагентами на рынке являлись киевляне, на долю которых приходилось до 90% покупок участков, сейчас же их число сократилось до 55–60%. Зато активизировались жители городов-сателлитов: Броваров, Борисполя, Вышгорода и др., которые весьма активно начали выбирать и покупать наделы под индивидуальную застройку. Такое возобновление интереса к пригородной земле на фоне всеобщего оживления на рынке недвижимости вполне прогнозируемо. Люди, скопившие 10–20 тыс., из-за отсутствия ипотечного кредитования не могут приобрести полноценное жилье даже в отдаленном пригороде, а вот купить за эти деньги участок можно, поскольку цены за последние два года упали в несколько раз. "К тому же сегодня мы наблюдаем отложенный спрос: многие, кто имел сбережения и планировал полтора-два года назад приобрести надел поблизости от Киева, поняли, что дальше стоимость снижаться не будет, и решили осуществить свои давние намерения. Количество безземельных киевлян пополнили и новые кадры, приехавшие в столицу после смены власти. Появились также спекулянты, покупающие землю не с целью строительства, а скорее как долгосрочную инвестицию, ведь конъюнктура рынка пока позволяет покупателю диктовать свои условия продавцу", — отмечает ведущий специалист отдела загородной недвижимости АН "Благовест" Юрий Бифиус.

Именно отложенным спросом объясняют повышение интереса к участкам и в большинстве агентств недвижимости городов —спутников Киева. По словам генерального директора броварского АН "Рiдний край" Леонида Черепейника, количество сделок по земле во многих из них сейчас превосходит число сделок купли-продажи квартир. "Большинство наших клиентов даже продают свои вторые или третьи квартиры, которые ранее сдавали внаем, и покупают землю. Такие сделки были весьма популярны до кризиса и сегодня снова получают распространение ввиду хорошего сочетания цена–качество. Ведь желающих жить не в квартире, а в своем доме в Броварах или Вышгороде меньше не стало, просто с приходом кризиса большинство таких людей заняли выжидательную позицию", — считает г-н Черепейник.

Берут дешевое и очень дорогое

Увеличение числа сделок на рынке пригородных участков привело в начале нынешнего лета к стабилизации цен, но никак не к их росту. По данным корпорации "Первая риэлторская группа", с января по май 2010 г. средняя цена продажи земли даже незначительно снизилась — на 0,7%. "Причем в Вышгородском и Бориспольском районах падение стоимости было более существенным — 7,7 и 3,3% соответственно", — сообщил специалист по связям с общественностью корпорации Владимир Германов. Повышаться расценкам не позволяет прежде всего обилие предложения: сегодня на 1,5 тыс. реальных сделок в месяц приходится порядка 25–26 тыс. выставленных на продажу участков. Причем их база продолжает расти: зимой этого года к продаже предлагалось 17–18 тыс. наделов, а год назад — 15 тыс. Таким образом, выбор на рынке, даже в самых низких ценовых категориях, в сегментах с наилучшим сочетанием цена–качество, поистине огромен. Но и существенное снижение цен, как и скидки в 30% от заявленных расценок, остались в 2009 г., когда многим собственникам было жизненно необходимо продать свои участки хоть за какие-то деньги. "В данный момент большинство латифундистов решили свои проблемы и не видят необходимости в скорой продаже земли. Они заняли выжидательную позицию и не предоставляют скидок больше чем 5–10% от заявленных цен. Хотя найти срочные продажи, конечно, можно, они существовали всегда", — говорит Юрий Бифиус.

Риэлторы утверждают, что львиная доля спроса направлена на самые дешевые наделы площадью 6–15 соток, наименее отдаленные от столицы. В 80% случаев размер сделок не превышает $25 тыс. за участок (до кризиса средняя цена сделки составляла $40–50 тыс.). При этом 60% купленных наделов расположены в 30–35 км от Киева, 25% — в 35–60 км и только 15% — далее 60 км. "Сейчас спрос определяется в первую очередь стоимостью земельного участка, а уже потом потенциальный покупатель смотрит на наличие коммуникаций, близость к городу, транспортную развязку, природное окружение и другие факторы", — констатирует г-н Бифиус. Также риэлторы добавляют, что в нынешнем сезоне покупатели земли имеют лишь две общие черты: в 90% случаев это семейные люди и в 95% — их сбережения были накоплены до наступления кризиса. В остальном же среди них весьма широко представлены все возрастные категории (от 20 до 60 лет) и очень разные сферы деятельности.

Самыми популярными у реальных покупателей являются наделы, расположенные в житомирском направлении (Киево-Святошинский, Макаровский р-ны), где наибольший выбор, а следовательно, легче всего найти низкие цены при хорошем качестве. Далее по востребованности следуют васильковское, борисполькое и броварское направления, имеющие хорошие подъездные пути и неплохое природное окружение (за исключением бориспольского направления, не имеющего привлекательных природных ландшафтов, но выигрывающего за счет развитой инфраструктуры). Правда, интерес у реальных покупателей вызывают лишь участки, расположенные в непосредственной близости от Киева. В аутсайдерах предпочтений находятся вышгородское, бородянское и обуховское направления (последнее — по причине ограниченного выбора). По словам генерального директора АН "Траектория" Сергея Клименко, многие собственники дорогих наделов до сих пор не хотят продавать их за слишком низкую, по их мнению, цену. Они уверены, что через пару лет стоимость земли вырастет как минимум до прежнего уровня. "В то же время сегмент купли-продажи VIP-участков в самых престижных направлениях и местах, таких как Лесники, остров Водников и Большая дамба в Козине, занимает второе по популярности место после самых экономных покупок (до 10% от реальных сделок). Спрос на такие наделы по цене $17–22 тыс. за сотку наблюдался даже нынешней зимой, когда рынок был практически заморожен", — рассказывает г-н Клименко.

Меньше всего сделок приходится на участки стоимостью $5–6 тыс. за сотку (средняя сумма сделки $40–75 тыс.), которые располагаются в таких престижных населенных пунктах, как Зазимье, Рудыки, Романков, Подгорцы (Обуховский р-н), Буча, Ворзель, Боярка, Вита-Почтовая, Крюковщина, Белогородка, Круглик, Гореничи (Киево-Святошинский р-н), Чубинское, Вишенки (Бориспольский р-н), Хотяновка, Новые и Старые Петровцы (Вышгородский р-н), Иванковичи, Глеваха (Васильковский р-н), Зазимье, Пуховка, Погребы (Броварской р-н). Ранее они приобретались представителями среднего класса и менеджерами среднего звена. Но в условиях кризиса те изменили предпочтения на менее дорогие наделы.

В течение этого лета эксперты не прогнозируют каких-либо существенных изменений на рынке. На фоне продолжающегося роста числа выставленных на продажу участков наиболее дешевые и качественные из них будут постепенно продаваться. "Собственно говоря, этот процесс наблюдается уже три месяца. Достойное предложение несложно подыскать и далее 50 км от столицы, но оно сегодня мало кого интересует. Хотя дефицита нынешним летом не предвидится, но и лакомых кусочков по невысокой цене рядом с Киевом станет гораздо меньше", — считает Сергей Костецкий. По мнению риэлторов, стоимость земли в течение сезона останется стабильной.

Любовь Осипова