Недвижимость притормозит торговлю

Финансовый кризис, который проявился в удорожании кредитных ресурсов приводит к тому, что часть девелоперов заморозила свои строительные проекты. В свою очередь ритейлеры, испытывающие аналогичные проблемы с финансированием своих инвестиционных проектов, меняют свои стратегии. Впрочем, спрос на торговую недвижимость все равно остается высоким.

Рынок торговой недвижимости Украины на протяжении последнего времени продолжал активно развиваться. «В первом полугодии 2008 г. на рынке торговой недвижимости Украины было введено в эксплуатацию около 176 тыс. кв. м площадей в аренду в составе ТЦ, что увеличило общий объем предложения на 30%», - рассказывает директор по стратегическому развитию и маркетингу компании «XXI Век» Максим Белоус.

По данным «Украинской торговой гильдии» по состоянию на июнь 2008 года в Украине было примерно 263 объекта, которые условно можно отнести к торговым центрам. Общая торговая площадь данных объектов составляет более 2,23 млн. кв. м. По словам аналитика управляющей компании «ТИКО-Констракшен» Александра Марченко, с точки зрения доходности торговой недвижимости, традиционным лидером является Киев. В настоящее время в Киеве функционирует около 40 торговых и торгово-развлекательных центров, общая площадь которых достигает 750 тыс. кв.м., арендная - около 470 тыс. кв. м.

По данным Максима Белоуса, объем нового предложения площадей в аренду в 2008 году превысил показатель 2007 года почти в два раза – 89,5 тыс. кв. м в 2008 году против 49 тыс. кв. м в 2007. В Киеве сохраняется тенденция активного освоения спальных районов.

В 2008 г. в Киеве состоялось открытие таких крупных торговых объектов, как ТРЦ «Квадрат» на бул. Перова, 36, ТРЦ «Материк» на Днепровской набережной, первого в Украине гипермаркета французской сети Auchan (все объекты открыты в 1 полугодии), а также ТРЦ «Блокбастер» по просп. Московскому, 34а (сентябрь 2008 г.). Также были открыты дополнительные очереди существующих торговых центров «Большевик» и «Караван».

При этом потенциал рынка торговой недвижимости еще далек от своей полной реализации. «На 1000 жителей Украины приходится около 48 кв. м торговых площадей (в среднем по Европе около 200 кв. м)», - отмечает заместитель генерального директора консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» Виталий Бойко. По словам эксперта, до конца года, если все заявленные проекты будут реализованы в срок, общая торговая площадь всех ТЦ Украины будет составлять 2,95 млн. кв. м, а в 2009 году эта цифра будет равняться 4,35 млн. кв. м. В следующем году рынок ТЦ Украины также будет еще далек от стадии насыщения, поэтому снижение уровня арендных ставок в большинстве городов не прогнозируется.

Относительно арендных ставок, то тут ситуацию определяет то, что спрос на качественные торговые площади в несколько раз превышает существующее предложение, что стимулирует дальнейший рост уровня арендных ставок. «Во 2 квартале 2008 г. они существенно возросли. Так, если на конец 2007 г. средний уровень арендных ставок в столице находился на уровне 90 дол. за кв.м./месяц, то в конце 1 полугодия они выросли до 130 дол. за кв.м./месяц. Причем наиболее активный рост наблюдался именно в сегменте наиболее популярных у потребителей ТЦ и ТРЦ, которые достигли 150-250 дол. кв.м./месяц, в то время как арендные ставки в менее популярных объектах на Левом берегу практически не изменились, составив 70-80 дол. за кв.м./мес.», - рассказывает Александр Марченко.

Среди основных тенденций рынка торговой недвижимости Максим Белоус отмечает следующие:

    * сохранение дисбаланса между спросом и предложением;
    * низкий уровень вакантности площадей;
    * продолжение экспансии крупных международных и российских операторов ритейла и развлечений;
    * продолжение процесса инвестиционных сделок;
    * создание совместных предприятий между локальными девелоперами и иностранными инвесторами;
    * редевелопмент промышленных территорий с целью создания объектов торговой недвижимости;
    * перенос сроков ввода в эксплуатацию;
    * рост арендных ставок в успешных торговых центрах.

Влияние кризиса

Ипотечный кризис в США и последовавшая за ним нестабильность на валютных рынках «отозвались» в Украине на снижении платежеспособного спроса на недвижимость и ограничениями кредитования частных покупателей недвижимости и застройщиков. Разумеется, это повлияло и на ситуацию на строительством рынке. По данным Госкомстата, объем продукции строительства за январь-октябрь 2008 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года снизился на 9,6%.

Несмотря на то, что эксперты отмечают, что спрос на коммерческую недвижимость остается высоким, а сектор привлекательным (что связано с короткими сроками окупаемости), без финансирования застройщики начали массово сворачивать свои проекты. В большинстве случаев это касалось жилой и офисной недвижимости, но торговые объекты также не остались в стороне от такого «счастья». Хотя, по словам девелоперов, отказ произошел в основном от проектов в жилой недвижимости, тогда как коммерческая менее затронута.

Разумеется, что подобные проблемы не только в Украине. Согласно исследования компании Jones Lang LaSalle объем инвестиций в российскую торговую недвижимость за первые 3 квартала 2008 г. снизился на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Также, согласно исследования, инвестиции в торговую недвижимость в континентальной Европе в третьем квартале упали с 3,9 млрд. до 3 млрд. евро в предыдущем квартале.

При этом само строительство не становиться дешевле. Трудности с финансированием, удорожание энергоносителей, стройматериалов, рабочей силы сказывается на его себестоимости. По сути, застройщики могут поступаться только своей рентабельностью (многочисленные факты «скидок» в жилой недвижимости уже давно имеют место). Известно, что срок окупаемости проектов коммерческой недвижимости в среднем достигает 7-10 лет. Проблема в другом. У застройщиков просто не хватает собственных оборотных средств, и не все могут себе позволить строить ТЦ и зарабатывать минимум 5-7 лет на аренде.

Как отмечают опрошенные эксперты, начало реализации многих из ранее заявленных проектов будет отложено на более поздний период, а проекты не на ранних стадиях реализации могут быть заморожены. Очевидно то, что компании в таких условиях сконцентрируются на тех сегментах, которые они считают для себя приоритетными и попробуют избавиться от непрофильных проектов. С другой стороны, задержки с вводом в эксплуатацию проектов ТЦ при неизменном спросе теоретически способствует дальнейшему росту арендных ставок, хотя эксперты отмечают возможность обратных тенденций.

«Арендные ставки, стабилизация роста которых наблюдается на протяжении последних нескольких месяцев, в таких условиях могут быть несколько откорректированы в сторону уменьшения. Миграция же арендаторов в другие ТЦ будет сведена к минимуму. Однако это наиболее пессимистичный сценарий развития рынка, который приведет к существенному замедлению его роста и отодвинет точку его насыщения еще на несколько лет – с 2011-2012 на 2013-2014 гг., при условии возобновления темпов его роста в средней и долгосрочной перспективе. Наиболее реалистичный прогноз - это некоторое замедление темпов реализации проектов ввиду кризиса ликвидности, который должен быть преодолен на протяжении 2009 г. В таком случае ввиду дальнейшего роста спроса рост арендных ставок не будет превышать темпов роста инфляции в Украине, составив 10-15%», - отмечает Александр Марченко.

Более серьезной угрозой для рынка является укрепление доллара. Арендаторам нужно будет больше платить за аренду, поскольку арендные ставки номинированы в долларах, а импортные товары станут менее доступны для покупателей. Уже сегодня рост американской валюты повлиял на снижение роста потребительской активности.

Согласно ранее озвученным прогнозам, в ближайшие несколько лет (2009-2010 гг.) в Киеве предполагалось ввести в эксплуатацию около 10 крупных торговых центров, подбор арендаторов в которых ведется уже сейчас, что должно было способствовать существенному увеличению объема предложения профессиональных торговых площадей на рынке. Однако с учетом возросших трудностей кредитования проектов такой сценарий развития рынка и его насыщения в 2010-2012 гг. маловероятно. Спрос в таких условиях также может быть на некоторое время заморожен, поскольку с подобными трудностями сталкиваются сейчас все участники рынка. Динамика арендных ставок в этом случае будет либо минимальной, либо вообще отрицательной. Однако по мере преодоления последствий кризиса давление отложенного спроса на рынок может способствовать дальнейшему росту уровня ставок.

По словам Александра Марченко, под влиянием мирового финансового кризиса, а также медленного введения качественных торговых объектов, количество инвестиционных сделок, и без того незначительное, может еще более сократиться. По данным консалтинговой компании Colliers International, объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости Украины в первом полугодии 2008 года сократился более чем на 30% и составил примерно 200 млн. дол., в то время, как за аналогичный период прошлого года он составил 300 млн. дол.

Кроме того, привлекательность киевских ТРЦ по мере насыщения рынка и снижения ставок доходности также будет снижаться. Однако произойдет это не ранее того момента, когда рынок торговых помещений насытится.

По данным Украинской торговой гильдии, в 2007 г. работающие в Украине розничные сети увеличили количество своих магазинов на 35%, а это больше чем за предыдущие 2 года. С учетом того, что ритейлеры расширялись за счет заемных средств, то кризис на рынке заемных средств и недвижимости не может не отразиться на их планах развития.

Торговая реакция

Между тем, украинские сети начали сокращать свои планы открытия сетей уже со средины 2008 года, но делалось это без традиционных для PR-активности компаний пресс-релизов и пресс-конференций.

Компания "Платформа-1", совместное предприятие EastOne Виктора Пинчука и российского «Мосмарта», заморозила проект создания сети более чем из 500 продуктовых магазинов. Как показывает практика, ряд других крупных компаний также не вписываются в свои планы расширения, которые были оглашены в начале года.

Со своей стороны компания «МД Ритейл» принадлежащая Midland Group (сеть «Амстор») тоже изменила свою стратегию. Ранее компания планировала открыть до конца года 104 «магазина у дома», а теперь будет накапливать средства для приобретения небольших сетей, за счет которых и планирует свой дальнейший рост, так как приобретение «мелочи» в условиях кризиса может оказаться дешевле, чем открытие новых магазинов.

Следует отметить, что отдельные ритейлеры заняли выжидательную позицию. «Мы сейчас анализируем и прогнозируем ситуацию на будущее, и пока не убавляем и не добавляем ничего к нашим планам. Из-за неопределенности ситуации сказать, что мы сокращаем свои планы на следующий год нельзя. Будем следить за ситуацией на рынке», - отмечает директор по развитию «Пакко-Холдинг» Олег Крыжановский.

В целом, хотя компании и продолжают открывать магазины (которые были на высокой «стадии готовности»), но пошла и обратная тенденция – закрытие неэффективных торговых площадок, особенно в регионах. В краткосрочной перспективе компании будут преимущественно арендовать помещения, а не строить. При этом даже урезанные планы развития могут быть подвергнуты корректировке в зависимости от общеэкономической ситуации в стране.

В условиях сложности привлечения средств для развития и/или рефинансирования ранее взятых займов многие ритейлеры задумались о полной или частичной продаже бизнеса («Амстор», «Большая ложка», «Наш край» и т.д.). Свой путь избрал холдинг Unitrade Group который отказался от выхода на IPO, но будет искать стратегического партнера. В таких условиях крупные игроки рынка ритейла могут упрочнить свои позиции.

Можно ожидать, что в условиях нехватки финансирования будут развиваться те компании, которые могут для расширения сети привлекать средства собственные оборотные средства. Это, прежде всего, касается иностранных ритейлеров. Так, в компании «Метро Кэш энд Кэрри Украина», несмотря на кризис на рынке заемных средств, сохраняют планы по развитию на следующий год. Однако здесь следует учитывать определенные нюансы расширения сети. Во-первых, ритейлер представлен не во всех городах Украины, т.е. есть значительный потенциал для освоения новых регионов (крупные украинские сети представлены в большем количестве городов). Во-вторых, компания строит свои объекты с нуля, что предполагает растянутый минимум на 1-1,5 год процесс приобретения земельного участка, оформления всех разрешительных документов и собственно строительства. В таких условиях останавливаться в процессе, значит замораживать средства на неопределенный период (украинские сети чаще всего работают на арендуемых площадях).

При этом в условиях закрытости международных рынков капиталов, украинские ритейлеры все же не отказываются от попыток привлечения средств на внутреннем рынке. Так, сеть «Фуршет» (Киев) в октябре вышла на рынок с облигациями на сумму 200 млн. грн. и номинальной доходностью 17,5% годовых в первый год обращения. Вырученные средства планируется направить на открытие 20 магазинов. Кроме того, компания нуждается в средствах для расширения своего бизнеса в Молдове.

Также, в сентябре было оглашено о планах компании «Фоззи-Фуд», которая входит в Fozzy Group размещения облигаций на сумму 100 млн. грн. со ставкой 18% годовых. Примечательно, что в начале октября Fozzy Group уже отказалась от размещения облигаций на 200 млн. грн. под 25% годовых.

Следует отметить, что наиболее крупные и платежеспособные компании с положительной кредитной историей все-таки могут рассчитывать и на банковские кредиты (банкам в таких условиях тоже нужно на чем-то зарабатывать), но под более высокий процент.

Эксперты отмечают, что арендные ставки весьма высоки, равно как и предложение торговых площадей не хромает. В этой связи, сокращение как спроса, так и предложения приводит к тому, что явного дефицита торговых площадей не будет. Кроме того, по словам отдельных экспертов рынка недвижимости, отказ арендаторов от услуг посредников, через которых происходит наполнение торговых площадей, может снизить на 5-7% стоимость арендной платы.