Новостройки: кому грозит банкротство

Появилась информация о том, что ряд крупных украинских стройфирм оказались на грани банкротства. Намедни международное рейтинговое агентство Fitch присвоило девелоперской компании ТММ наихудший рейтинг дефолтов эмитента «СС», да еще с негативным прогнозом. Значит, компания может оказаться неспособной платить по кредитам, объявит дефолт, а следующий этап, по логике, — банкротство. Если так дальше пойдет, мы уподобимся Казахстану, где сотни недостроев стали «памятниками» надеждам граждан-инвесторов получить проплаченные квартиры в новых домах.

Впрочем, гендиректор компании ТММ Николай Толмачев излучает оптимизм: «Мы — единственная стройкомпания в Украине, имеющая международный рейтинг. Наш низкий показатель отражает ситуацию в стране, сигнал, что в здесь вообще рискованно куда-либо вкладывать деньги. Поскольку уже после выхода негативного рейтинга зарубежные банки рефинансировали выданные нам кредиты». Также он надеется, что новый президент США Обама даст сигнал международным фондам, финансовым компаниям, куда вкладывать деньги. Мол, после этого может возобновиться зарубежное кредитование украинских банков, пойдет выдача ипотечных займов, и спрос на квартиры вырастет. Да не хлынут к нам весной загранкапиталы, и вообще в 2009-м зарубежное инвестирование и подпитка банков не возобновятся. Кризис в мире продлится минимум до 2010-го, и до тех пор можно рассчитывать только на свои силы.

Также прошла информация, что вторым «жертвенным агнцем» кризиса якобы может стать крупная стройкомпания «Консоль». В компании нам сказали, что повода для этого нет. «Мы не можем обанкротиться, имея полный цикл производства: собственные карьеры, камнеобрабатывающие и железобетонные заводы, проектный институт и строительные мощности», — утверждает коммерческий директор компании Сергей Кононов.

КТО ВЫЖИВЕТ. Мы спросили у экспертов, выживут ли названные компании, да и прочие, в условиях кризиса строительства.

«Думаю, государство не допустит банкротства ТММ, «Консоль» и прочих крупных компаний: это вызовет жесточайший кризис отрасли, из которого она 3—4 года будет выбираться, — считает ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Нужно принять антикризисную программу: рефинансировать застройщиков госкредитами или погашать их долги — и тогда государство станет совладельцем этих компаний (к сожалению, в бюджете на это вряд ли найдется достаточно средств, поэтому и крупные застройщики — в группе риска. — Авт.). А вот среди мелких стройфирм (имеющих 1—2 объекта) и средних (3—4), очевидно, будет вал банкротств. Они будут вынуждены выставить свои объекты по бросовым ценам и уйти с рынка».

Ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис также считает, что застройщики, имеющие по 1—2 площадки, прогорят. «Не только потому, что никто не покупает квартиры в неготовых домах, а закончить их не за что, — объясняет эксперт. — Многие сознательно пойдут на банкротство: берите наш недострой, а мы уйдем с полученными от инвесторов деньгами, которые никто не найдет. Крупные компании выживут. Они либо сами найдут средства для реструктуризации своих долгов, либо государство их рефинансирует. Еще вариант — их купят украинские финансово-промышленные группы (ФПГ): 3 из 7 — уже в стройбизнесе».

Что касается возможности компаний найти средства для реструктуризации своих долгов, то в условиях финансового кризиса им это сделать будет очень сложно: многим кредиторам не до того, чтобы отсрочивать возвращение долгов. А вот идея насчет выкупа проблемных стройкомпаний действительно может быть привлекательна для ФПГ: в 2009 году компанию на грани банкротства можно будет купить дешево, а потом, когда страна выйдет из кризиса, она даст хорошую прибыль.

Аналитик Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь не привязывает риски к размерам компаний: «Опасность стать банкротом есть и у крупных, и у мелких компаний — все зависит от того, насколько они работали за свои или заемные средства. Наибольший риск у тех, кто пускал кредиты не на завершение начатых домов, а на покупку новых участков. А теперь и строить не за что, и долги вернуть — иссяк приток инвестиций от граждан».

КАК ВЫЧИСЛИТЬ, ЧТО СТРОЙКА «УМИРАЕТ», И ВЕРНУТЬ ВЛОЖЕННЫЕ ДЕНЬГИ

Сегодня любая новостройка может быть заморожена. Только те, кто заранее заметит «симптомы умирания», имеют шанс вернуть вложенные в квартиру деньги. Вот эти признаки:

• На вашем доме уменьшилось число техники и строителей, сократился подвоз стройматериалов, упали темпы работ.

• Банк-партнер застройщика прекратил выдачу кредитов на покупку квартир в этом доме.

• Компания отказала в ознакомлении с финансовыми документами (а вы имеете на это право) или на ее балансе кредиторская задолженность превысила дебиторскую.

• Рабочий день в офисе застройщика сократился, скажем, до 4-х часов дня.

• Началось массовое «бегство» граждан-инвесторов из этого дома, пытающихся продать квартиры по переуступке (чтобы это определить, нужно будет постоянно «мониторить» сайты по продажам недвижимости).

В любом из этих случаев есть смысл обратиться в фонд финансирования строительства, через который вы вносили средства на квартиру, с заявлением о расторжении договора и требованием вернуть деньги. Либо с аналогичным требованием — к самому застройщику (если под квартру выпущены целевые облигации). Отказывают — значит, подавайте иск в суд.

ЕСЛИ ВАШ ЗАСТРОЙЩИК ВЫЛЕТЕЛ В ТРУБУ — СТАНОВИТЕСЬ В ОЧЕРЕДЬ КРЕДИТОРОВ

Слухи о банкротстве застройщика — не повод обратиться к нему с претензиями. Должна быть официальная информация, что он вылетел в трубу: только после этого вы имеете шанс вернуть свои кровные.

Независимый юрконсульт Александр Войтович говорит: «Сообщение об открытии производства по признанию компании банкротом должно быть дано в газетах «Урядовий курьер» или «Голос Украины». В случае появления такого объявления нужно в течение месяца подать заявление с требованием к компании компенсировать ваши инвестиции».

Но вложенные деньги вам автоматически не вернут — придется становиться в очередь соискателей. Член Украинского общества финансовых аналитиков Ольга Носова отметила: «У граждан-инвесторов, оказавшихся клиентами стройкомпаний-банкротов, шанс вернуть деньги небольшой. Сначала ликвидационная комиссия проведет оценку имущества банкрота и реализует его (если найдется покупатель). Из полученных денег, во-первых, выплатят налоги государству и зарплаты работникам фирмы-банкрота, и лишь затем — инвесторам-физлицам. Очередь до них может и не дойти...»

КАК ЮЩЕНКО ХОЧЕТ СПАСТИ «УЛЬИ»

Виктор Ющенко на встрече с руководством Нацбанка, Минфина и Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) предложил создать программу по завершению недостроенного жилья, готового на 75%. После этого, по мнению президента, можно будет по доступным ценам реализовать квартиры людям, стоящим в очереди. То бишь обеспечить «ульями рабочих пчел», не имеющих пристанища. Деньги для недостроев Ющенко предлагает аккумулировать путем выпуска ценных бумаг Кабмином и ГИУ. Минстрой оценил завершение таких домов в 2 млрд. грн.

«Даже в законопроекте №3354, предложенном строителями, нет ответа, кто даст деньги на завершение недостроев, — говорит руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимир Германов. — Нужно принимать госпрограмму, под нее добиваться внесения этой статьи расходов в бюджет-2009, чтобы потом через банки рефинансировать их в строительство. При этом государство может потерять до 30% вложенных средств, учитывая компенсацию ставок по кредитам и длительный срок их возвращения. Но слишком много претендентов на бюджетный пирог, а строители там — сбоку припеку».

«Не думаю, что найдутся покупатели на ценные бумаги, которые будут выпущены под жилстроительство, — считает президент Центра антикризисных исследований Ярослав Жалило. — Отечественным финансовым учреждениям сейчас не до покупки ценных бумаг, им бы имеющиеся кредиты выплатить. А иностранные компании пока вообще не будут рисковать с вложением денег в Украину».

Выходит, строителям на поддержку государства рассчитывать не стоит: будут выходить из боя поодиночке, многие погибнут. Ибо главные спасители — покупатели квартир — кредиты взять не могут: как признают сами стройфирмы, даже их банки-партнеры перестали выдавать займы на жилье в новостройках. А те немногие граждане, которые еще имеют наличные для покупки «новья», ждут его резкого удешевления.