Обзор рынка вторичной недвижимости Киева, февраль 2019 г.

Макроэкономическая стабильность в Украине не оказывает существенного влияния на долгосрочные тенденции вторичного рынка недвижимости столицы, в частности его ценовые характеристики. Дисбаланс спроса и предложения квартир, а также сезонные особенности рынка объясняют значительную коррекцию цен в Киеве в прошлом месяце.

В феврале медианная цена в долларовом эквиваленте снизилась более чем на 4%, до 1046 дол. США/кв.м. При этом сильную волатильность демонстрируют 1-но и 2-х комнатные квартиры, спрос на которые на рынке более высокий, а медианные цена 4-х комнатных в прошлом месяце даже немного укрепилась.

Очередное повышение стоимости услуг ЖКХ в начале 2019 года может оказать сдерживающее влияние на традиционное оживление на рынке, ожидающееся в весенние месяцы, в первую очередь для квартир большой площади старого жилого фонда.

Таковы результаты исследования рынка первичной недвижимости Киева за февраль 2019 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (416 871 посещений за февраль 2019 года).

В феврале 2019 потребительская инфляция в годовом измерении замедлилась до 8,8% с 9,2% в январе. Прогноз НБУ был превзойден благодаря существенному укреплению обменного курса гривны. Правительство Украины считает, что основным экономическим ориентиром его  работы в этом году является ускорение экономического роста более 3%. Планируются существенные инвестиции в развитие транспортной инфраструктуры и строительство объектов социального назначения.

При этом, согласно прогнозу Национального банка Украины, рост экономики замедлится с 3,3% по итогам 2018 года (согласно оценке НБУ) до 2,5% по итогам 2019 года.

Так, в 2018 году ВВП рос за счет увеличения доходов населения и, соответственно, потребления, а также за счет рекордного урожая зерновых, говорится в инфляционном отчете НБУ. В 2019 году, согласно прогнозу, экономический рост замедлится в силу жесткой монетарной политики, которая нужна, чтобы снизить инфляцию, и сдержанной фискальной, необходимой для выплаты государственных долгов, более низкого урожая зерновых.

При этом, в 2019 году основным драйвером роста ВВП останется частное потребление, которое будет повышаться благодаря росту доходов населения.

В феврале медианная цена предложения квартир на вторичном рынке Киева, представленных в базе данных портала Address.ua, составила 1046 дол. США/кв.м, что на 4,1% ниже значения в предыдущем месяце. Данный показатель в категории 1-но комнатных квартир при этом понизился на 4 % до 1002 дол. США/кв.м. Двухкомнатные квартиры подешевели на 4,4%, а трехкомнатные - на 3,6%. Медианная цена предложения 4-х и более комнатных квартир в феврале наоборот немного  повысилась на 0,6%, до 1439 дол. США/кв.м.

С начала 2014 г. падение цен представленных в базе данных портала Address.ua квартир составило 42%.

Медианная цена предложения по районам Киева в феврале 2019 г. составила:

В феврале наивысшим спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне до 30 000 дол. США с долей запросов 39%. На втором месте находилось жилье в диапазоне 30 000 -50 000 дол. США с долей 35% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua. Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США оставался низким и составил 9% запросов к базе данных портала.

Спрос на двухкомнатные квартиры в феврале 2019 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 42%. 39% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 1-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 18% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

При этом наибольший спрос у покупателей был сосредоточен в диапазоне 35-50 м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет 35% от общего количества. 24% интересуются квартирами 50-80 м2. Процент запросов на квартиры площадью до 35 м2 составил 23%.

Комментарий эксперта

Роман Герасимчук,  директор City Development Solutions. 

"Несмотря на опасения отдельных участков рынка касательно предвыборного периода, киевский рынок жилой недвижимости в феврале показал значительное оживление: количество соответствующих запросов на портале address.ua увеличилось вдвое по сравнению с январем этого года. В целом, в феврале сохранились тенденции предыдущих месяцев - долларовые цены снижаются, а структура запросов становится более  диверсифицированной.

Наблюдаемое снижение медианной цены коснулось, в первую очередь, центральных районов - Печерского, Голосеевского и Шевченковского. В остальных районах ценовые колебания были минимальными, что позволяет сделать вывод о снижении цен преимущественно на изначально более дорогую недвижимость. Пополнение рынка квартирами в новостройках, сданных в эксплуатацию в конце 2018 - начале 2019 года так же приводит к постепенному снижению медианных цен как за счет увеличения количества квартир с ценой ниже среднерыночной, так и за счет ужесточения конкуренции.

Изменения в структуре спроса сигнализируют о значительном повышении интереса к жилью площадью от 35 до 50 кв.м. стоимостью от $30 до $50 тыс. при сохранении структуры спроса по количеству комнат. Для рынка это определенно позитивный сигнал, так как в эту категорию попадают как просторные 1-комнатные, так и компактные 2-комнатные квартиры, которых на рынке достаточно много. По данным City Development Solutions (на базе отчетов Минюста о работе нотариусов за 2017-2018 гг.), спрос на киевском рынке вторичной недвижимости в 2018 году увеличился на 12,6%

Совокупность этих факторов позволяет охарактеризовать ситуацию на рынке вторичной недвижимости Киева как умеренно позитивную и ожидать сохранения текущих тенденций в течении ближайших месяцев".

Информация об исследовании:

Исследование базируется на анализе следующих данных:

• информация, которую размещали пользователи Address.ua с целью продажи или сдачи в аренду объектов вторичной жилой недвижимости Киева;
• данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.

Данные Address.ua собраны за период c 1 по 28 февраля 2019 года. Количество посещений за данный период составило  416 871 (Universal Analitics)