Отсутствие ипотеки снизит цены на жилье в Киеве

Небывалая жара усугубила и без того сложное положение на рынке жилья столицы: с точки зрения деловой активности, хуже июля 2010 года был только январь.

Риелторы говорят о "вялости" рынка. По словам директора риелторской компании "Золотые ворота" Алексея Холмецкого, "нет просмотров, люди просто ничего не хотят делать". Аналитики же портала domik.net текущую ситуацию характеризуют как "глубокий системный кризис", отмечая, что в июле "побит антирекорд июня 2010 по спаду деловой активности за все время наблюдений". По данным АН "SV Realty", за июль 2010 года в Киеве было совершено 768 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке. Для сравнения, в "застойном" июне в столице на "вторичке" продали 935 квартир. И даже в совершенно "мертвом" по сезону и явно еще "кризисном" по экономическому состоянию феврале таких сделок все-таки было больше — 810.

Кроме усыпляющей погоды к истокам июльских "успехов" относят и массовый отъезд населения в отпуска. Но не будем забывать и о главной причине рыночного застоя: цены на столичное жилье до сих пор "страшно далеки от народа", и в отсутствие доступной ипотеки пропасть между аппетитами продавцов и финансовыми возможностями покупателей остается непреодолимой. Кроме того, возможно, внесла свою лепту и "усовершенствованная" работа БТИ, когда вместо справки-характеристики за неделю, как это было раньше, выдается выписка из реестра, но уже за полтора-два месяца. Не исключено, что значительное число сделок не совершилось по той простой причине, что продавцы еще не успели получить необходимые документы.

Снижение продолжается

На фоне "засыпания" рынка, цены на жилье продолжают свое неторопливое скольжение вниз. По данным информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", по итогам июля, по сравнению с июнем, средняя цена предложения вторичного жилья в Киеве снизилась на 2,8% и составила 2230 долларов за кв. м. Таким образом, с января 2010 года по июль снижение стоимости вторичного жилья составило 9,6%, а с июля 2009 года — 12,2%.

Средняя стоимость однокомнатных квартир за месяц снизилась на 2,7% (до 2056 долларов кв. м), двухкомнатных — на 2,4% (до 2263 долларов за кв. м), трехкомнатных — на 3,5% (до 2230 долларов за кв. м), а четырехкомнатных — на 2,3% (до 2647 долларов за кв. м).

Продолжается тенденция опережающего удешевления квартир, впервые выставленных на продажу, — новых продавцов не очень устраивает перспектива многомесячного безрезультатного "зависания" в базах данных. В июле, по данным портала "Столичная недвижимость", таких "новых" квартир было 15,4% от всего объема предложения, при этом их средняя цена была на 8% ниже "среднерыночной".

Опыт показывает, что для продажи необходимо, во-первых, выставить квартиру по более привлекательной цене, чем у основной массы предложений, иначе никто не позвонит и не придет на просмотр, а во-вторых — быть готовым в процессе торга еще и дать хорошую скидку. По словам директора АН "Оптимум-плюс" Юрия Базелинского, тот, кто действительно хочет продать квартиру, должен быть готов уступить до 10%. Хотя, по словам риелторов, на рынке есть случаи, когда покупатель выторговал 15% от стартовой цены.

В целом, растет разница между среднерыночными ценами предложения и теми, по которым реально заключаются сделки. По данным аналитиков портала domik.net, в июле цена продажи в среднем была на 18,1% ниже цены предложения аналогичных квартир. В мае это отличие составляло 14,5%, в июне — 14,4%.

Ожидание оживления

Согласно аналитическому обзору специалистов АН "Планета Оболонь", "существенных изменений сложившихся тенденций в августе не произойдет. Рынок этим летом фактически уснул; и вряд ли в августе произойдет нечто такое, что его разбудит".

По мнению ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development Сергея Костецкого, первая половина августа по своей активности будет похожа на июль, а вот к концу последнего месяца лета рынок начнет восстанавливаться. Поскольку, как утверждает специалист по недвижимости АН "Новый адрес" Наталья Лаговская, в конце августа спрос на квартиры растет всегда, — люди торопятся решить вопрос нового жилья до зимы.

В сентябре же спадет жара, люди вернутся из отпусков, да и вообще, наступит традиционное оживление деловой жизни, что просто обязано положительно сказаться и на активности рынка недвижимости.

Цены на распутье

Но, как скажется осеннее оживление на динамике цен, пока неясно. Сергей Костецкий считает, что в сентябре начнется рост цен, до 2—3% в месяц. Это будет обусловлено хотя бы тем, что дешевых предложений на рынке не прибавляется, их, наоборот, становится все меньше и меньше. Этот рост будет продолжаться до конца ноября, а зимой, как обычно, рынок стабилизируется.

Руководитель же портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов полагает, что до конца года средние ценовые показатели покажут снижение стоимости предложения в пределах 1—1,5% в месяц. В пользу этого прогноза говорит свойственная рынку недвижимости инерционность. Если уже в течение года цены снижаются в среднем с темпом примерно 1% в месяц, а в этом году даже чуть быстрее, то должно произойти нечто серьезное, чтобы эта тенденция сменилась на противоположную. Но никаких объективных факторов, которые могли бы произвести это "нечто серьезное" и восстановить спрос на недвижимость, пока не видно. Быстрое обогащение широких масс населения нереально, а о скором появлении доступной ипотеки всерьез не говорят уже и сами банкиры. Да и то, что новые квартиры выставляются в среднем по более низким ценам, показывает, что и сами продавцы эти тенденции к удешевлению понимают и принимают.