Подавляющее большинство арендодателей не платят налоги

За окном август и рынок аренды жилья приближается к своему сезонному пику. В ближайшие две недели в столицу приедут поступившие в киевские ВУЗы студенты, которые будут искать жилье. Во второй половине августа вырастет спрос и от более платежеспособных клиентов — работников разного уровня, которые переезжают на работу в Киев по контракту. Владельцы жилья уже подготовились. Цены на аренду жилья выросли на 7-10% по сравнению с июнем и на 25-30% — по сравнению с прошлым годом. Посмотрим, готовы ли будут украинцы снимать квартиры по таким ценам. 

Недвижимость уже давно является для украинцев одним из главных инструментов для сохранения своих сбережений. Квартиры покупают для себя, детей или просто для сдачи в аренду. По нашим оценкам, если в 2008 году только 5-7% от общего количества покупателей приобретали жилья для сдачи в аренду, то в этом году — 15-17%. Все это жилье появится на рынке недвижимости этой осенью. Сколько на самом деле квартир сдается в Киеве — никто не знает.

Отчасти это связано с тем, что по моим оценкам и моих коллег примерно 70% сделок на рынке аренды квартир — нелегальные. Собственники жилья не регистрируют договоры аренды (они составляются в лучшем случае) в налоговой администрации, и часто заключают «устные» соглашения. Чаще всего все договоры официально заключают в бизнес- и премиум-сегменте недвижимости и тогда же подписывают нотариально заверенные соглашение на пользование жильем.

Почему так много украинцев предпочитают работать нелегально?

Главная причина — это высокий уровень налогов. Собственнику квартиры необходимо заплатить за полученный от сдачи недвижимости налог в размере 18% от суммы договора, а также налог на недвижимость вне зависимости от его площади. Многие арендодатели сталкиваются с неприятным сюрпризом, что существующие в стране налоговые льготы (платить не надо владельцам квартир площадью до 60 кв м) на них не распространяется.

Можно пойти по другому пути и зарегистрироваться субъектом предпринимательской деятельности и тогда сумма налога будет ниже — 5% от суммы сделки и единый социальный взнос (минимум — 819 грн). Но в этом случае есть неприятный нюанс. Например, через полгода или год собственник квартиры откажется сдавать свое жилье в аренду и столкнется с проблемами. Не открою секрет, что закрыть СПД в налоговой инспекции — тот еще квест.

На мой взгляд, налог на сдачу недвижимости в аренду не должен превышать 5% от стоимости сделки. Но это не основное. Важно получить гарантии от государства, что правила игры не будут меняться каждый год. Посмотрите, что происходит с уплатой налога на недвижимость. На моей произошло четыре изменения правила игры. Сначала при расчете налога на недвижимость учитывалась только жилая площадь квартиры, потом — общая. Размер платы неоднократно менялся. Где гарантия, что и тут не будет подобной истории?

Рынку аренды не хватает и единых правил заселения и выселения в квартиры. Права двух сторон сейчас не обеспечиваются законодательством, а все конфликты представители правоохранительных органов предлагают решать в суде. Но до суда сейчас доходят единицы. Все остальные решают свои проблемы сами, неофициально. 

Анатолий Топал, вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью

ИсточникИсточник