Повільне відновлення офісного ринку Києва у першому півріччі 2024

Згідно з останнім дослідженням ринку офісної нерухомості Києва від CBRE Ukraine, офісний сегмент продемонстрував стабільність, а деякі з основних показників продовжували покращуватися протягом першого півріччя 2024 року, незважаючи на те, що ринок залишається стриманим.

Завдяки зниженню економічної невизначеності та сприятливим орендним умовам, станом на кінець 2 кварталу 2024 року обсяг поглинання офісних площ збільшився до 70 000 кв.м (+13% р/р). Малі та середні орендарі, особливо з офісами в застарілих або непрофесійних будівлях, активно шукали можливості для покращення своїх локацій, на фоні вигідних орендних умов та наявності якісних пропозицій. Як наслідок, у структурі поглинання переважали невеликі угоди (200-500 кв.м), тоді як великі транзакції (3 500+ кв.м) залишалися поодинокими. В цілому, попит залишається переважно нерівномірним, з короткочасними сплесками активності на фоні погіршення ділових очікувань через перебої з енергопостачанням та постійні безпекові ризики. 

Розподіл попиту за галузями показав, що сфера ІТ та телекомунікацій продовжує домінувати з часткою попиту 28%. Сектор виробництва та промисловості збільшив свою частку до 13% (+7% п.п з поч. року), тоді як активність державного сектору та непублічних організацій скоротилася майже вдвічі, знизившись до 12% (-11 п.п з поч. року). Якщо раніше в структурі домінували 4-5 основних секторів, то нинішня тенденція демонструє ширший спектр бізнесів, що орендують офіси. Зростаюча кількість невеликих компаній, які раніше не мали змоги орендувати площі в найкращих офісних будівлях, тепер займає значну частину ринку, що свідчить про перехід до більш інклюзивного та диверсифікованого офісного середовища. Ця тенденція підкреслює зростаючу доступність професійних офісних площ у затребуваних локаціях, що дає змогу меншим компаніям встановити свою присутність там, де раніше домінували великі корпоративні орендарі.

У першому півріччі 2024, було введено в експлуатацію два бізнес-центри класу В середнього розміру – Heritage (13 300 кв.м) і tw12ve (16 000 кв.м), що збільшило загальну пропозицію офісних площ в Києві на 29 300 кв.м. Попри це незначне зростання, станом на кінець 2 кварталу 2024 року, загальний обсяг конкурентної пропозиції офісів склав 2,25 млн. кв.м (+1% з поч. року). Зі зниженням будівельної активності в офісному секторі значно скоротилася кількість нової пропозиції, а анонсований обсяг нових проєктів на друге півріччя 2024 року наразі становить лише близько 7 200 кв.м . 

Середня офісна вакантність залишалася відносно стабільною на рівні 24,3%, зазнавши лише незначного зниження на 0,7 п.п станом на кінець червня 2024. Попит на якісні офіси в центральному діловому районі міста залишається високим - тут вакантність знижується вже чотири квартали поспіль (20,3%). Складнішою є ситуація у менш якісних вторинних об'єктах, оскільки привабливі орендні ставки на якісніші приміщення не сприяють залученню орендарів у таких будівлях. Таким чином, незважаючи на позитивний обсяг попиту на якісні об'єкти, загальний рівень вакантності залишається високим, що в свою чергу перешкоджає відновленню девелоперської активності. 

Ефективна орендна ставка на найкращі об'єкти продемонструвала тенденцію до зниження, досягнувши $19/кв.м/місяць (без ПДВ та ОРЕХ) (-5% нижче р/р) на фоні високої вакантності, помірного попиту та загальної інфляції, зокрема посилення валютних коливань, що спостерігалося у першому півріччі 2024 року. Враховуючи те, що ефективна орендна ставка досягла найнижчого рівня за останні 10 років, ми не очікуємо її подальшого зниження. Поточна динаміка попиту і пропозиції, ймовірно, сприятиме подальшому поглинанню наявних вакантних площ в рамках існуючих ринкових умов. Крім того, відсутність нових девелоперських проєктів та недостатні обсяги нової пропозиції в середньостроковій перспективі не сприятимуть подальшому зниженню ставок.

Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine:

“Незважаючи на ризики та невизначеність воєнного часу, що зберігаються, з'явилися перші ознаки дещо активнішого офісного ринку завдяки попередньому відновленню економіки та більш спокійним прогнозам щодо бізнес-сектору на решту 2024 року. Ми очікуємо, що попит з боку орендарів залишатиметься в режимі "повільного відновлення". Підвищений рівень вакантності продовжуватиме тиснути на ринок в найближчому майбутньому. Тим не менш, у якісних бізнес-центрах, розташованих у затребуваних локаціях, рівень вакантних площ, ймовірно, продовжить знижуватись завдяки вигідним орендним ставкам і бажанню/можливості орендарів підвищити якість своїх офісів.”