Ринок оренди в Києві під час війни: Ціни, попит та прогнози

За даними порталу Address.ua, медіанна ціна оренди житлової нерухомості Києва, у травні 2022 р. склала 6 дол. США/кв.м. В порівнянні з лютим ціна знизилась на  45% за м.кв.в дол. США 
Через військову агресію росії в Україні, ринок оренди в столиці зазнав величезного удару. В лютому 2022 року медіанна вартість оренди в доларовому еквіваленті складала 11 дол. США/кв.м., та з початком війни ціни різко почали падати. Так в березні 2022 року медіанна вартість квадратного метра склала 9 дол. США, в квітні - 7 дол. США/кв.м., в травні - 6 дол. США/кв.м. Загалом, в порівнянні з довоєнним періодом, медіанна вартість оренди в столиці впала на 45,4%

З огляду на середньозважений курс долара в обмінниках, який з початку війни зріс на 30% - з 28 грн до 35,8 грн., відбулось падіння цін и в гривневому еквіваленті, щонайменше  на 13%. Так, медіанна ціна оренди квартир в Києві у травні 2022 року склала 6 дол. США/кв.м.. Ціна оренди квадратного метра однокімнатних квартир склала 7 дол. США. Медіанна вартість двокімнатних - 6 дол. США/кв.м., Трикімнатних квартир - 5 дол. США/кв.м.

Такими є результати дослідження ринку вторинної нерухомості Києва за травень 2022 року, яке провели аналітики порталу пошуку нерухомості Address.ua. Експерти ґрунтувалися на аналізі оголошень, розміщених на порталі, а також активності користувачів (161 674 відвідувань за травень 2022 року) 

Ринок оживає поступово, але про підвищення цін на оренду говорити ще зарано. Традиційно, як і до війни, так і під час, найдорожчим районом Києва для оренди являється Печерський район. Медіанна вартість оренди в центрі столиці становить 468 дол. США за об'єкт, або 8 дол. США за кв.м. На другому місці Шевченківський. Орендодавці в цьому районі просять 349 дол. США за квартиру ($ 8/кв.м.). На третьому місці Голосіївський район - 325 дол. США за об'єкт ($ 7/кв.м). Мінімальна медіанна ціна на оренду квартир зафіксована в Деснянському районі - 219 дол. США за квартиру, або 5 дол. США за кв.м.

 Медіанна вартість оренди по районах Києва у травні 2022 року була наступною:

Найбільш дорогим районом для оренди найліквідніших однокімнатних квартир є Печерський район, де медіанна вартість оренди 1К квартири становить 654 дол. США. У Шевченківському та Голосіївському районах можна зняти однокімнатну квартиру в діапазоні від 430 до 470 дол. США. Найдешевшим для оренди районом є Деснянський. Цінник на 1К квартири в цьому районі становить 300 дол. США за місяць.

 Медіанна вартість оренди квартир в Києві з розбивкою на кімнати у травні 2022 р.:

Попит та пропозиція
Починаючи з кінця квітня, в Києві відновився попит на оренду квартир, але не за рахунок орендарів, які повернулися в Київ, а в більшій мірі, за рахунок внутрішньо переміщених осіб, які виїхали з зони бойових дій. Критерії пошуку квартир в оренду майже не змінилися: орендарів цікавить, в першу чергу, вартість житла.
Наразі пропозиція значно перевищує попит, тому орендодавці максимально знижують ціни, зменшують або не беруть завдаток, а подекуди, власники орендованого житла взагалі перевели орендарів на оплату тільки комунальних послуг.  

Коментар експерта
Роман Герасимчук,  директор City Development Solutions.

У червні 2022 року, після майже чотирьох місяців війни, що триває, з'явилася можливість оцінити ситуацію на ринку оренди житла в Києві.

З огляду на середньозважений курс долара в обмінниках, який з початку війни зріс на 30% - з 28 грн до 35,8 грн, то падіння цін відбулось и в гривневому еквіваленті, щонайменше  на 13%. В умовах інфляції, яка за період з лютого по травень 2022 року склала близько 12,5% та втрати робочих місць та джерел доходу значною частиною населення, це чинить додатковий тиск на ринок оренди житлової нерухомості и ускладнює початок повноцінного відновлення ринку, а також створює ризик подальшого зниження цін.

В умовах військової загрози та виїзду великої кількості киян в інші регіони України та зарубіжжя, столичний ринок нерухомості обвалився сильніше, ніж у кризові 2014-2015 роки. За період із січня по травень 2022 р. рівень медіанних цін знизився на 41%, тоді як у 2014 році ціни знизилися на 26%, а за весь дворічний кризовий період – на 38%.

Реального попиту на оренду житла у березні-квітні практично не було, що на тлі звільнення великої кількості квартир та поповнення ринку квартирами тих жителів Києва, які покинули місто, призвело до рекордних показників вакантності.

За підсумками травня 2022 року інтерес до оренди житла почав відновлюватись, але кількість запитів на пошук квартири становила 49% від показників довоєнних місяців та 43% від середньомісячних показників 2021 року. При цьому реальна кількість угод на ринку за оцінкою Сіті Девелопмент Солюшнс ще нижче.

У розрізі цінової ситуації, найбільше постраждало житло бізнес та преміум класів. Медіанна ставка оренди печерської нерухомості знизилася на 57%. Дещо краща ситуація в найбільш бюджетних сегментах. Попит з боку внутрішньо переміщених осіб зосереджений на найдоступніших квартирах, через що у Деснянському та Святошинському районах ціни знизилися "всього" на 33% та 38% відповідно.

Таким чином, незважаючи на часткове відновлення діяльності на ринку оренди, очікувати будь-яких покращень у найближчі місяці не доводиться. Незначний обсяг попиту буде сформований за рахунок ВПО та людей, які повертаються до Києва, але цього буде недостатньо для повноцінного пожвавлення ринку. Не раніше вересня цього року, за умови позитивних змін на фронті та відсутності нових загроз для Київського регіону буде можливість оцінити реальну ситуацію на ринку оренди житла та визначити тренди, які формуватимуть динаміку відновлення ринку.