Рынок первички: плюсы и минусы при выборе квартиры

Эксперты в один голос советуют сегодня не спешить при выборе квартиры на первичке и не соглашаться на первое попавшееся акционное предложение. Мол, поскольку покупателей с деньгами немного, застройщики будут бороться за каждого из них, предлагая массу уступок.

"Сегодня у покупателя есть выбор, ведь квартиры даже в очень успешных объектах продаются достаточно медленно", - говорит директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов. На рынке первичного жилья объектом покупки является еще не готовый объект, а имущественные права на недвижимость в строящемся доме, поэтому точно не стоит торопиться.

Впрочем, затягивать с покупкой тоже не стоит – сокращение объемов жилищного строительства уже вызвало ощутимую нехватку качественных объектов, а застройщики, сумевшие выстоять в кризис, не намерены больше демпинговать. "Нужно изучать предложение на рынке, определяться со своими возможностями и покупать. Если есть намерение сделать приобретение, нужно его довести до конца, т. к. цены будут расти", - уверен руководитель отдела продаж строительной компании "НБК" Дмитрий Шостя.

Семь раз проверь

Среди первых и обязательных шагов, которые следует сделать, выбирая квартиру на первичке, - рациональная оценка соотношения цены и качества продаваемого объекта, проверка необходимой разрешительной документации у застройщика, чтение СМИ и интернет-форумов на предмет того, не было ли на счету компании проблемных объектов. Кроме того, следует придерживаться нескольких несложных правил.

Во-первых, наблюдение за объектом необходимо вести на протяжении некоторого времени. "Недостаточно, чтобы кран работал в принципе – нужно знать, что именно он делает, какую выполняет работу. Есть компания, которая на одной из площадок на Виноградаре просто передвигает кран с места на место и создает видимость строительства, при этом количество этажей не увеличивается больше года", - рассказывает управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов. А. Говорун советует узнать, кто выступает в качестве генерального подрядчика, менялся ли он за время строительства, а также – сколько времени в целом идет стройка.

Проводить наблюдения за объектом помогают веб-камеры, которые застройщики устанавливают на своих площадках и по которым можно в режиме он-лайн следить за стройкой. Кроме того, хорошим источником информации может стать дружеская беседа за бутылкой пива со сторожем стройплощадки или прорабом. Такое общение лучше всего позволяет понять, будет ли достроен объект, и когда.

Вторым шагом должен стать маркетинговый анализ ценового предложения застройщика. "Существует три цены – рыночная, где встречаются спрос и предложение, цена предложения, которая на 30% выше, и минимальная цена продажи, которая примерно на 30% ниже рыночной. Если цена объекта находится в диапазоне плюс-минус 30% от рыночной, то ее можно считать адекватной", - говорит М. Артюхов.

После проведения анализа цен нужно обратить внимание на репутацию застройщика. "Чтобы оценить репутацию застройщика, узнайте, сколько лет компания на рынке, сколько она реализовала проектов, какие о ней отзывы и планы на будущее – есть ли задельная программа", - советует Д. Шостя. Правда, этот анализ сегодня носит достаточно условный характер, ведь немало сильных и опытных игроков рынка оказались неспособны противостоять кризису, тогда как другие –созданные всего несколько лет назад и не имеющие в запасе длинного списка реализованных проектов, не только смогли выстоять, но и выполняют обязательства перед инвесторами.

Затем необходимо выяснить, есть ли у застройщика обслуживающая компания или в доме создается ОСМД, во сколько будет обходиться эксплуатация жилья, какой будет инфраструктура жилого комплекса, охраняется ли его территория и прочие житейские вопросы. "В Германии, например, цена на недвижимость формируется исходя из того, во сколько будет обходиться ее эксплуатация. У нас же часто чем дороже объект, тем выше эксплуатационные расходы, а это неправильно", - объясняет М. Артюхов.

Кто поможет

Может ли покупатель самостоятельно сделать комплексную оценку недвижимости – вопрос спорный. Многие эксперты советуют обращаться за помощью к риэлторам, которые имеют опыт работы с жилыми объектами. Они могут помочь потенциальному покупателю сориентироваться в ценовых предложениях и характеристиках объектов. В то же время застройщики сегодня стараются обходиться без посредников и создают отделы с собственными менеджерами по продажам.

Директор департамента рекламы и внешних связей ИДК "Каскад" Наталия Меченкова отмечает, что услуги риелтора помогут сэкономить время, но лишь если удастся найти хорошего специалиста. "В противном случае можно выбрать подходящий вариант и самостоятельно, тем более, что количество новостроек сейчас резко снизилось", - говорит она.

А. Попов считает, что при покупке жилья на первичном рынке риелтор не нужен. "Если необходима профессиональная оценка документального обеспечения сделки, лучше проконсультироваться у юриста. А найти хороший объект, навести справки о застройщике и объекте любой покупатель может самостоятельно", - уверен он.

Как уточняет А. Говорун, к услугам риелтора обычно прибегают те покупатели, которые не ставят целью покупку жилья именно на первичном рынке, а рассматривают строящуюся недвижимость как один из возможных вариантов. "К покупке строящейся недвижимости часто приходят, перебрав варианты жилья на вторичном рынке, где жилье стоит дороже", - объясняет эксперт.

Риелторы, в свою очередь, говорят, что именно они могут помочь покупателю сделать правильный выбор и добиться оптимальных условий сделки. Но, как считает М. Артюхов, "правильный выбор" потребитель может сделать и самостоятельно. "Нужно определить для себя 10 наиболее важных критериев и расставить их по приоритетности в порядке убывания. Причем приоритеты наверняка поменяются после нескольких просмотров. Чтобы не потеряться, нужно помнить, что главных критериев – 3-5, и они должны оставаться неизменными. Риелтор поможет понять, какие критерии на самом деле важны. Но если клиент четко представляет, чего хочет, он вполне может сделать выбор самостоятельно", - считает он.

А вот скидка – это уже удел исключительно покупателя. Ее размер зависит от того, как хорошо тот умеет торговаться и сколько свободных денег у него имеется в наличии. Чем убедительней тон и толще кошелек, тем на большую скидку можно будет рассчитывать. Максимальный дисконт, который сегодня готовы предоставить застройщики самым настойчивым клиентам – 10%.