Рынок складской недвижимости Украины: сегодня и завтра

Аналитики CB Richard Ellis полагают, что восстановления активности на рынке складской недвижимости до 2011 г не придется ожидать. Кроме того, в долгосрочной перспективе рынок далек от насыщения и обладает огромным потенциалом для дальнейшего развития.

Рынок складской недвижимости Украины: сегодня и завтраРынок складской недвижимости Украины: сегодня и завтраПро главные составляющие и особенности развития рынка складской недвижимости Украины, ключевые тенденции и прогнозы рассказывает Радомир Цуркан, управляющий партнер CB Richard Ellis в Украине.

Особенности рынка

«На протяжении  последних двух лет рынок складских помещений был одним из самых динамично развивающихся  сегментов коммерческой недвижимости. Бурному развитию сегмента способствовал, прежде всего, присутствующий на рынке огромный неудовлетворенный спрос на качественные складские помещения.  Большинство сетевых торговых  операторов планировали агрессивную экспансию в Украине, а вслед за ними стремились максимально расширить свое присутствие на локальном рынке и логистические операторы. При этом вплоть до середины 2008  года арендаторы сохраняли оптимистические настроения и в большинстве случаев запрашиваемые ими площади превышали текущие потребности компаний, что еще более подстегивало спрос» – вспоминает Радомир Цуркан, управляющий партнер CB Richard Ellis.

«Естественной реакцией на растущий спрос со стороны девелоперов стало огромное количество новых проектов. С каждой неделей увеличивалось количество планируемых комплексов, постоянно повышалась интенсивность строительства, и, как следствие, увеличивался объем складских помещений международного класса.  Следует отметить, что поскольку для реализации складского комплекса требуется относительно небольшой срок (по сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости), объемы выводимого на рынок нового предложения в 2007-2008 гг были впечатляющими. По данным CB Richard Ellis в предыдущем году прирост достиг рекордной отметки 136% - т.е. объем рынка увеличился более чем вдвое» - продолжает Радомир Цуркан.

 Согласно отчету CB Richard Ellis при таком темпе увеличения объема рынка дефицит складских помещений постепенно сокращался. В первом полугодии 2008 года в складском секторе по-прежнему наблюдался неудовлетворенный спрос, хотя и в меньшей степени. Отсутствовал ажиотаж при сдаче помещений в аренду: если раньше объект был полностью сдан задолго до ввода в эксплуатацию, то  в 2008 у арендаторов появился больший выбор помещений для аренды, а в новых проектах на момент открытия оставались свободные площади.

В отчете CB Richard Ellis отмечается также относительно стабильный уровень ставок аренды в складских комплексах, расположенных вокруг Киева. Безусловно, киевский рынок являлся одним самых дорогих среди столиц стран Центральной и Восточной Европы, однако за последние два года увеличение  стоимости аренды было минимальным.

«Учитывая данные факторы, можно предположить, что  при сохранении темпов развития рынок перешел бы в стадию насыщения достаточно скоро и уже к концу 2009 года  мы бы наблюдали рост вакантности и снижения уровня аренды. Темнее менее глобальный финансовый кризис, переросший в сильнейший экономический кризис, ускорил этот процесс»– констатирует Радомир.

Спрос

Глобальный финансовый кризис и ухудшения экономических прогнозов негативно отобразились на всех сферах экономики, в частности затронув потенциальных арендаторов складских помещений.

В ответ на снижение покупательской способности и ожидаемое сокращение объемов потребления, торговые операторы пересмотрели свои планы экспансии и в некоторых случаях даже свернули свою деятельность на локальном рынке. Подобным образом резкое падение объемов производства так же, как и объемов экспортно-импортного товарооборота, привело к снижению спроса на складские помещения со стороны производителей и дистрибьюторов. В свою очередь, данные тенденции крайне негативно повлияют на востребованность услуг логистических операторов, по крайней мере, в краткосрочной перспективе – говорится в отчете СB Richard Ellis.

Радомир Цуракан подытоживает: «К концу 2008 года произошло резкое снижение спроса. Мы оцениваем падение поглощения примерно в три раза. С целью снижения затрат многие компании были вынуждены отложить планируемое расширение и/или переезд, а некоторые компании предпочли  прекратить свою деятельность на украинском рынке. Практически у всех арендаторов значительно снизилась потребность в складских помещениях, особенно у торговых и логистических операторов, которые, как правило, арендовали очень крупные секции с  учетом будущего расширения.  Излишек помещений появился на рынке в виде предложений по субаренде.

В результате, всего за пару месяцев на рынке вместо привычного дефицита предложения сформировался значительный объем свободных помещений. В свою очередь, рост доли вакантных площадей привел к смене расстановки сил на рынке и переходу рыночной власти к арендаторам».

Девелопмент

В отчете CB Richard Ellis прогнозируется существенное замедление темпов развития рынка складской недвижимости в ближайшие пару лет. В условиях отсутствия доступного (долгосрочного) финансирования  и сокращения основных источников спроса на качественные складские помещения девелоперы будут вносить значительные корректировки в свои планы.

«Прежде всего, мы ожидаем, резкого сокращения объемов перспективного предложения, так как строительство тех проектов, что находились на ранних стадиях реализации будет (или уже) приостановлено. Девелоперы сфокусируются на тех проектах, которые на данный момент уже близки к завершению, и ввод в эксплуатацию которых экономически нецелесообразно откладывать. Кроме того, реализация будущих проектов будет происходить в несколько этапов, так как девелоперы займут выжидательную позицию, пытаясь минимизировать рыночные риски» – говорит Радомир Цуркан.

По прогнозам CB Richard Ellis из-за ухудшения экономической ситуации, приостановится строительная активность на региональных рынках. Более того, так как до середины 2010 года экономические перспективы не вселяют особых надежд, дальнейшее развитие складского сектора в регионах будет отложено как минимум на период 2009-2010 гг. а основное внимание девелоперов будет сконцентрировано на территории вокруг Киева.

Радомир Цуркан говорит о том, что в cложившейся ситуации спекулятивный девелопмент утратил свою привлекательность: «В условиях борьбы за арендаторов риски, связанные со спекулятивным девелопментом, значительно повышаются, а дефицит проектного финансирования и высокая стоимость заемного капитала  делают эти риски непозволительно высокими. Поэтому мы ожидаем, что большинство девелоперов предпочтут built-to-suit  спекулятивному девелопменту. Более того, уже в ближайшем будущем девелопмент по схеме built-to-suit может стать преобладающей практикой на рынке».

«Однако есть и положительные аспекты у нынешней ситуации, – говорит Радомир –
Прежде всего, кризис поспособствует качественным изменениям на рынке. Большинство  непрофильных или непрофессиональных игроков будут вынуждены уйти с рынка, а для многих зарубежных девелоперов, располагающих собственным капиталом, создаются уникальные возможности для выхода на рынок, так как с целью получения необходимого финансирования многие локальные девелоперы будут активно искать стратегических инвесторов и партнёров. Появление на рынке профессиональных игроков будет способствовать повышению качества нового предложения. Наличие соответствующего опыта и критический подход к выбору площадок для строительства приведут к появлению более качественного складского продукта и к переходу рынка на новый, более высокий уровень развития».

Коммерческие условия

По прогнозам CB Richard Ellis уровень вакантности будет оставаться достаточно высоким на протяжении 2009-2010 гг. и может достичь уровня 20%. Сроки экспозиции новых проектов значительно увеличатся. Кроме того, становление и активное развитие рынка субаренды неизбежно приведет к усилению конкуренции на рынке и к ужесточению борьбы за арендаторов.

«В конечном результате, для того чтобы привлечь/удержать арендатора, собственники складских комплексов будут вынуждены идти на значительные уступки, которые в первую очередь подразумевают изменение условий аренды (сокращение сроков договоров, отказ от привязки арендной ставки к доллару/евро и фиксация арендных платежей в гривне и т.д.)» – отмечает Радомир Цуркан.

«Арендная ставка уже опустилась на 30% от пика, достигнутого летом 2008 г. и мы ожидаем ее незначительного понижения на протяжении года и стабилизации осенью 2009 года» - говорит он.

Потенциал рынка

Как говорится в отчете CB Richard Ellis, восстановление рынка складской недвижимости во многом будет зависеть от позитивной экономической динамики страны, что не ожидается, по крайней мере, до второй половины 2010 г. Появление первых признаков улучшения рыночной конъюнктуры будет также определяться доступностью проектного финансирования и оживлением сегмента ритейла. В целом аналитики CB Richard Ellis не ожидают восстановления активности на рынке складской недвижимости до 2011 г. 

«Кризис все-таки явление временное, и вслед за спадом непременно последует период динамичного роста. В долгосрочной перспективе киевский рынок складской недвижимости далек от насыщения и обладает огромным потенциалом для дальнейшего развития. Среди факторов, которые будут оказывать существенно влияние на развитие сегмента стоит отметить  увеличение объемов отечественного производства, расширение логистических сетей и, конечно, развитие транспортной и дорожной инфраструктуры» – комментирует Радомир Цуркан.

Объем складских помещений, ЦВЕ, IV кв. 2008 г.