Ситуация на рынке ипотеки напоминает полный штиль

Рынок ипотеки в Украине медленно поднимается, но условия кредитования в текущем году останутся малопривлекательными: высокий первоначальный взнос, сокращение сроков кредитования, "драконовские" процентные ставки — до 30% годовых в гривне.

Понятно, что со временем на рынок ипотеки будет выходить все больше игроков: пресловутый "квартирный вопрос" в нашей стране никто не отменял. Однако сделки останутся редкими — для избранных в результате жесткого банковского отбора. В целом же восстановление ипотечного рынка, по мнению экспертов, произойдет не ранее чем через 3—5 лет. И то, если проблемы рынка государство и банковский сектор начнут решать прямо сейчас.

Кредитный штиль

На данный момент ситуация на рынке ипотеки напоминает полный штиль с редкими, а потому не играющими существенной роли "барашками" сделок. Условия предоставления ипотечных кредитов с прошлого года изменились незначительно, они по-прежнему остаются малодоступными. Средние реальные ставки кредитования жилья на первичном рынке на данный момент по всем срокам составляют 20—23% годовых, однако наиболее охотно банки кредитуют на год или "пятилетку". Средние ставки по кредитам на "вторичку" за первое полугодие уменьшились на три процентных пункта, однако это не делает их "ближе к народу": сейчас они составляют 27,5% реальных годовых при сроке один год, 25—26% при сроках от 5 до 20 лет.

При этом те немногие банки, которые предлагают сейчас ипотеку, явно предпочитают вторичный рынок, когда риски недвижимого объекта сведены к минимуму. По подсчетам компании "Простобанк Консалтинг", деньги на "первичку" предлагают всего 6 финучреждений из числа 50 лидеров по активам (к тому же выбирать жилье на первичном рынке клиент может только из предлагаемых банком квартир — лишь два учреждения не имеют ограничений по объектам кредитования). А вот за деньгами для покупки кем-то уже обжитой квартиры можно обращаться в 12 банков из 50 лидеров.

Высокие процентные ставки — не единственное препятствие для желающих взять кредит. Второй барьер, который могут преодолеть единицы, — это первоначальный взнос. Если до кризиса ипотеку зачастую давали даже без первого взноса, то сейчас нужен стартовый капитал: не менее 40—50% цены квартиры. Правда, по "первичке" некоторые банки требуют 25—30%, однако и цена здесь, как показывает практика, гораздо выше стоимости "подержанного" жилья.

К тому же ужесточились требования к соотношению дохода и платежа по кредиту. Если до кризиса банки давали кредит, даже когда на его погашение уходило до 60% доходов, то теперь платеж по кредиту не должен превышать 30—50% официального дохода заемщика.

Если говорить о банках, то уменьшение ипотечных портфелей продолжается: за 2009 год общий портфель ипотеки во всех финучреждениях страны сократился на 4%. Только 6 из 50 крупнейших игроков на рынке кредитования жилья смогли продемонстрировать незначительный прирост ипотечного портфеля за прошлый год. Причем не у всех это связано с выдачей новых кредитов.

"Ситуация на рынке стабильно негативная, — комментирует президент Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Игорь Юшко. — На 1 апреля 2010 года объем задолженности по ипотечным кредитам составил 101,1 млрд. грн. ($12,7 млрд.). Доля жилищных кредитов в общем кредитном портфеле банков превышает 14,5%, а общий объем ипотечного портфеля составляет порядка 12% ВВП. Четко выражена консолидация рынка: если в 2008 году ипотечные программы предлагали свыше 90 банков, то сейчас данные услуги предоставляют только 16 банков. Прогноз ассоциации до конца текущего года — это снижение объемов общей ипотечной задолженности на 9—12%, а стоимости одного квадратного метра —на 15%".

Зализывая раны

По официальным данным, в 2009 году по сравнению с 2008-м объем проблемной ипотеки вырос в 5,5 раза — до 5,8% общего ипотечного портфеля банков. Причем с начала года, по информации УНИА, погашено лишь около 3,5% суммы задолженности (3,6 млрд. грн.). Западные эксперты вообще утверждают, что в Украине все ипотечные кредиты, выданные в иностранной валюте (по состоянию на 1 апреля — 77% общего числа), — потенциально проблемные. Например, согласно исследованию Moody's Investors Service, средняя доля просроченных ипотечных кредитов в Украине составляет 22%, что даже выше, чем в Казахстане (15,8%) и РФ (12%). Правда, позитивно отразился на этой динамике возросший с конца прошлого года до 1,8% объем реструктурированной задолженности. Однако реструктурированный кредит не гарантирует восстановления регулярных выплат, поэтому при расчете доли просроченных кредитов агентство все же учитывало и такие займы.

"Тенденцией текущего года стало так называемое "зализывание ран", — характеризует ситуацию гендиректор Platinum Bank Грэг Краснов. — Основная проблема на сегодня — уровень LTV (отношение суммы кредита к рыночной (или оценочной) стоимости залога), который в проблемных кредитах на сегодня составляет 100% и выше. То есть продажа залога зачастую не компенсирует задолженности заемщика перед банком, а поэтому потенциальный убыток банков уже превышает 3 млрд. грн.".

Гендиректор компании "Интербизнесконсалтинг" Павел Бакланов увязывает "просрочку" с еще одним последствием экспансии западных банков — валютизацией кредитов. "Огромная долларизация экономики была еще докризисной реалией, — напоминает он. — Все мы знаем, что за последние пять лет ключевые фигуры банковского сектора Украины стали собственностью крупнейших сетевых банков зарубежья. У них гривни нет, они привезли валюту. Все начали наращивать долю рынка и кредитовать в долларах, евро, франках, появлялась даже экзотика — иена. Ни один кредитующий руководитель не мог ответить на вопрос, что будет через 20 лет с евро или долларом, но все активно давали деньги на долгий срок, получая в распоряжение короткий — максимум на пару лет — ресурс".

Длина имеет значение

Именно отсутствие и принципиальная невозможность получения "длинного" ресурса в ближайшем будущем является очередным звеном в цепочке проблем ипотечного рынка. Во-первых, это объективно одна из причин высоких процентных ставок. До кризиса банки брали дешевые ресурсы за границей, а теперь этот источник закрыт, и они вынуждены кормиться практически только за счет наших депозитов, которые все-таки "короче", чем ипотека. Да и вкладчики все чаще стали забирать сбережения или перекладывать их на "гибкие" депозиты с возможностью забрать деньги в любой момент. Теперь банкиры уже не хотят рисковать и кредитовать "короткими" деньгами "длинную" ипотеку.

"Раньше ипотека в Украине существовала вопреки стандартам банковского бизнеса, без долгосрочных ресурсов, — анализирует Грэг Краснов. — Банки финансировали ипотеку за счет краткосрочных пассивов. "Длинные" деньги украинские банки могли брать за границей, но сейчас это невозможно. Поэтому возобновление состоится только тогда, когда появится база долгосрочного ресурса как в национальной валюте, так и в западных инвестициях. Первая проблема не будет решена, пока в Украине не будет проведена реформа пенсионного сектора и страховой сектор не начнет развиваться, аккумулируя "длинную" гривню. В этом случае для возобновления ипотеки понадобится не месяц и не год, а крупная реформа финансового рынка. Вторая проблема — это проблема стабильности страны, национального рейтинга. То есть западные деньги в Украину пока не идут. Возможно, со второго полугодия этот процесс начнется".

Однако финансовый эксперт Сергей Яременко не разделяет оптимизма банкира: "На сегодня о внешнем ресурсе можно забыть. Слово "ипотека" на западном рынке стало "страшилкой", поэтому на кредитование жилья инвесторы пока денег в Украину не дадут. Остаются два источника — Национальный банк Украины и Минфин. Какое состояние в Минфине — мы все прекрасно понимаем. А НБУ должен наконец-то осознать свою миссию, включить станок Обамы и не бояться предоставить банкам длительный ресурс. И тогда это будет хотя бы каким-то толчком к возобновлению рынка". А вот член правления банка "Форум" Кшиштоф Кушбик уверен, что ключевая проблема развития ипотечного кредитования — высокая инфляция, поэтому первоочередная задача Нацбанка — удержать стабильный курс гривни: "Инфляция на данном этапе убивает ипотечное кредитование. Взять кредит под 28,5% (а это та ставка, которая обеспечивает покрытие цены ресурсов и цены риска) нет желающих, потому что данный кредит вернуть невозможно. Мы можем говорить о возобновлении этого рынка, когда процентные ставки будут ниже 10%, еще лучше — 6—7%, а это будет возможно, когда регулятору будет поставлена инфляционная цель. По оценкам НБУ, на руках у населения сосредоточено около $40 млрд. Каким образом заставить население нести эти деньги в банк, процентные ставки в котором отражают ожидание рисков, связанных с инфляционной составляющей? Попадаем в замкнутый круг. Пока Украина не сможет привести инфляцию к уровню хотя бы 10%, мы не сможем обсуждать восстановление ипотечного рынка".

Исполнительный директор УНИА Алексей Пилипец добавляет к вышеуказанному перечню ипотечных преград свой "список": "Многие банки сейчас улучшают ликвидность, появляется ресурс, но никто не спешит возобновлять ипотечное кредитование, потому что помимо системных существует целый ряд краткосрочных технических проблем. Это и проблемы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество, и прозрачность процедуры реализации залога, и объективность работы оценщиков. Есть вопросы, связанные с фиксированием рисков — не рисков ликвидности, а рисков изменения процентных ставок. Так, многие банки сейчас, к примеру, предлагают плавающие процентные ставки, однако в Украине до сих пор нет общего индикатора, к которому эти ставки можно было бы привязать. Безусловно, государственные структуры-регуляторы — НБУ, Минфин, Минюст — должны быть активно вовлечены в этот процесс. Без их участия возобновить ипотечное кредитование в нашей стране будет невозможно".

Итак, по разным прогнозам, более-менее доступной для украинцев ипотека может стать не ранее чем через несколько лет. Правда, первый заместитель председателя правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) Виктор Анохов утверждает, что доступная ипотека появится уже в текущем году: "Для обеспечения спроса на недостроенное жилье мы самостоятельно или вместе с банками, которые поддержат нашу инициативу, начнем ипотечное кредитование граждан для покупки квартир в таких домах по ставкам не выше 15% годовых в национальной валюте. Срок предоставления таких кредитов для населения будет составлять 30 лет. Участие в реализации этой государственной программы позволит уже в 2010 году обеспечить больше 5 тыс. семей собственным жильем".

По словам господина Анохова, в этом году государство запланировало выделить 2 млрд. грн. в виде правительственных гарантий для решения жилищных проблем. Со своей стороны, ГИУ выпустит облигации внутренней ссуды и начнет реализовывать Государственную программу по строительству доступного жилья. Также ГИУ планирует уже в этом году начать работу по финансированию как недостроенных, так и пилотных объектов строительства. Сбудутся ли эти поистине наполеоновские планы — не берется предсказать никто.

Алина Полищук