Сколько ждать ценового «дна» на рынке недвижимости?

На сегодняшний день цены на квартиры в Киеве находятся по сути на уровне сентября 2006 года. Динамика стоимости квадратных метров в ретроспективе докризисных лет демонстрирует: дно рынка, вполне может статься, еще впереди. Однако падение цен в последние полгода явно замедляется.

В действительности ситуация в этом году может не раз меняться как в ту, так и в другую сторону. Но, скорее всего, цены не будут резко колебаться и остануться на нынешнем уровне (+/- 5%) до конца года.

Упав нынешней зимой, сегодня средняя стоимость жилого квадратного метра в столице держится на уровне начала осени 2010 г.

В пользу обоих сценариев работает ряд факторов. На понижение влияют и обещания властей сбить цены путем вывода на рынок значительного количества нового жилья по более низким ценам (например, программа "Доступное жилье" или расселение аварийных хрущевок). Это и все еще вялое общее экономическое состояние в стране и отсутствие явных перспектив роста доходов в ближайшем будущем. Наконец, в более отдаленной перспективе — ухудшающаяся общая демографическая ситуация в стране. В ближайшие годы во взрослую жизнь начнет вступать поколение, родившееся в 90-е, когда рождаемость по стране упала в разы. Следовательно, количество новых браков, т. е. потребность граждан в новом жилье, будет ниже уровня, который наблюдался в 2000-е. Ситуация имеет значение даже для самого активного рынка недвижимости.

С другой стороны, на повышение или по крайней мере стабилизацию цен будет влиять множество других факторов. Если экономика станет понемногу восстанавливаться (хотя бы на уровне ее прироста в прошлом году), банки продолжат понемногу размораживать кредитование, а это непременно подстегивает и цены. Более того, в пользу долгосрочного роста также действует ряд объективных факторов. Если учесть, что около трети жилья в стране подходит к черте своего физического износа, граждане объективно будут нуждаться в новом и качественном жилье не меньше (а может, и больше), чем до сих пор.

Ледниковый период

В январе, самом "застойном" месяце на рынке недвижимости (в холодную пору года обычно мало кто планирует покупку и переезд в новое жилье), общее количество сделок на вторичном рынке квартир Киева сократилось почти вдвое. С 1 по 31 января этого года по 10 районам Киева на вторичном рынке заключено 405 сделок купли/продажи квартир. Помимо этого, 94 продано в недостроенных домах. По итогам декабря 2010 г. было продано 710 квартир, а на первичном рынке — 185.

За этот же период средняя цена продажи 1—3-комнатных квартир на вторичном рынке снизилась на 0,35% (-$6) — до $1788 за кв. м, на первичном рынке — на 0,23% (-$4) — до $1545 за кв. м. По оценкам большинства риэлторов торг при заключении реальных сделок сейчас составляет в среднем около 10—12% показателей, по которым квартиры выставляются в объявлениях.

Любопытно, что наиболее резко продолжают падать в цене квартиры не эконом-класса (тут они движутся от месяца к месяцу почти незаметно), а элитное жилье. Если в среднем в долларовом эквиваленте цены сейчас на все жилье в городе ниже примерно вдвое по сравнению с ситуацией до кризиса (лето 2008-го), то элит-класс "просел" почти в 4—5 раз.

Продолжится в этом году и падение цен на загородное жилье. Так, за январь 2011 г. стоимость земельных участков под коттеджную застройку во всех 11 районах Киевской обл. в среднем упала на 0,62% (-$25) — до 3925 долл. за сотку.

Несколько иная ситуация на рынке аренды жилья в столице — здесь в течение предыдущего года, по данным исследований, цены медленно, но верно двигались вверх. Хотя в январе традиционно наблюдалась их коррекция вниз — на 1,14% (-$6) до $505 за квартиру в месяц. Правда, в пользу прогнозов о том, что и арендные ставки по Киеву, возможно, прекратили рост, говорят общие показатели количества сделок. Так, в январе заключено 590 сделок аренды, что не только на 24,8% меньше аналогичного показателя за декабрь 2010-го, но и на 9,9% меньше по сравнению с январем 2010 г.

В то же время стоит отметить: статистика в январе во все годы крайне нетипична — для выявления общей тенденции сравнивать самый "мертвый" месяц уместно лишь с январем предыдущего года. Но уже беглое сравнение показывает — в этом сезоне цены все-таки ниже на 8—10%, чем в январе 2010 г.

Если еще год назад однокомнатная квартира выставлялась на продажу по цене от $50 тыс. и выше, то сейчас можно встретить жилье по $37—40 тыс. (правда, речь идет об аварийных или проблемных с точки зрения документации квартирах).

Ипотечная оттепель

В пользу того, что цены могут вскоре двинуть вверх, а рынок начнет восстанавливаться, риэлторы, как правило, выдвигают аргументы о возможном оживлении банковского кредитования. И действительно, общее количество и суммы кредитов в этом году могут вырасти в полтора-два раза, как о том говорят многие эксперты, тем более ситуация в банковской системе сегодня в целом куда лучше, чем год назад*.

По данным Нацбанка, общая задолженность населения по ипотечным кредитам в 2010 г. снизилась почти на 17%, до 110,73 млрд. грн. (суммарная задолженость по всем кредитам в 2010г. снизилась на 13,1%, до 209,54 млрд.грн.)

Если в начале 2010-го заявки на ипотечные займы принимали только около десяти банков, то в этом году таких уже более 25. Ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке за истекший год резко снизились — на 5—7%. Реальная ставка сегодня составляет около 19—21% годовых в гривнях.

Более того, сейчас все больше банков демонстрируют готовность кредитовать клиентов сроком на 15—20 лет, а не 10—15, как год назад.

Впрочем, большинство банков соглашаются ссужать заемщиков исключительно под покупку жилья на "вторичке". Новостройки под залог приобретаемого объекта на данный момент кредитуют около десятка банков. Причем в основном они реализуют проекты совместно с партнерами-застройщиками, так что здесь гражданам приходится выбирать жилье лишь из нескольких объектов.

Помимо прочего, банки, выдавая ипотеку, требуют сегодня дополнительный залог в виде принадлежащей заемщику недвижимости. Они также выдвигают еще одно "небольшое" условие — клиенту необходимо самому оплатить 30—50% стоимости жилья (правда, в середине прошлого года размер авансового взноса колебался на уровне 40— 60%).

Так или иначе, но брать кредит даже на 20 лет и под нынешние ставки практически нереально**.

По данным Минюста, в прошлом году доля ипотеки в приобретаемом жилье составила не более 2% всех сделок

На более выгодные условия могут рассчитывать заемщики, рискнувшие брать кредит под т. н. плавающую ставку — новый продукт банков. Как правило, плавающая процентная ставка рассчитывается, исходя из стоимости депозитов (процентная ставка по вкладам до года плюс фиксированный процент), и ежегодно пересматривается. А учитывая продолжающееся падение ставок по вкладам, банкиры прогнозируют постепенное снижение цен и на плавающие кредиты.

Сейчас такие ставки находятся на уровне 14—16% и, вполне возможно, будут скатываться и дальше. Впрочем, гарантированно прогнозировать траекторию плавающих ставок на протяжении 10—20 лет (если речь идет о кредитовании большей стоимости квартиры), в течение которых придется гасить ипотечную ссуду, фактически невозможно.

Игра на понижение

Многие аналитики по-прежнему весьма скептически смотрят на перспективы рынка жилья и прогнозируют его оживление не раньше чем через 3—5 лет. До того, по их мнению, цены в лучшем случае будут колебаться вверх/вниз, но уж точно не будут выше нынешних.

Существует вероятность того, что изменить ситуацию удастся и властям, у которых аргумент простой: чем ниже будут цены, тем скорее активизируется спрос, который, очевидно, должен воскресить и всю строительную отрасль, которая падает третий год подряд.

По мнению Николая Азарова, жилье в столице должно стоить в среднем не более 8 тыс. грн. за квадратный метр. "Те, кто будет продавать по 12—16 тыс. грн., пусть продают. Но они должны помнить, что никакой государственной поддержки при этом не получат, — заявил он около месяца назад. — А цены в 8 тыс. грн. как раз достаточно, чтобы подтолкнуть рынок и оживить его".

1 февраля прозвучало еще одно заявление главы Кабмина аналогичного содержания. "Мы договорились со строителями, что в Киеве сделаем минимальные цены на жилье по стране. Чтобы Киев был ориентиром для страны", — сказал Азаров, осматривая стройку в районе Осокорков. По его словам, программу минимизации стоимости жилья предложил глава Киевгоргосадминистрации Александр Попов. "По сниженным ценам доступное жилье для социальных категорий наших граждан — для учителей, врачей будет по 4 тыс. за 1 кв. м. Это очень хорошая программа. Я думаю, что она должна найти поддержку и в других регионах. Мы договорились, что примерно 8 тыс. грн. должна быть цена на 1 кв. м в Киеве в среднем", — подчеркнул премьер.

Неделей позже на встрече с Виктором Януковичем Александр Попов заявил, что, дескать, в целом мэрия прогнозирует увеличение в 2011 г. объемов строительства и сдачи нового жилья примерно на 40%. В планах городских властей — запуск программы "Доступное жилье", согласно которой половину стоимости такого жилья будут компенсировать правительство и местный бюджет. "Таких квартир будет построено 1550. Это очень интересная программа, такой ранее в Киеве не было", — сказал глава Киевской госадминистрации.

Властям, конечно, хотелось бы пожелать только успехов, но тут все же уместно задаться одним простым вопросом: много ли в Киеве найдется учителей и врачей, которые будут в состоянии выложить даже 4 тыс. грн. за метр? Понятно, что такая программа поможет хотя бы частично начать решать проблему очередников, однако даже в случае такой господдержки однокомнатная квартира обойдется очереднику не меньше чем в 120—160 тыс. грн. Да и еще, скорее всего, покупателю необходимо будет сделать и первоначальный взнос.

Уже сегодня во многих киевских недостроенных домах квадратный метр предлагают по цене около 8 тыс. грн. ($1 тыс.). Проблема, однако, в том, что окончания их строительства нужно дожидаться, после цена возрастает почти вдвое. Отсюда следующий немаловажный вопрос: доступное жилье будут предлагать в недостроенных или все-таки в уже готовых домах?

Коррупционный налог

Впрочем, реально довести цены на жилье по стране до более адекватного уровня, очевидно, помогут лишь некие комплексные и масштабные меры. Первый шаг был сделан 13 января нынешнего года с принятием парламентом закона "О регулировании градостроительной деятельности".

Новый закон вводит принцип "молчаливого согласия" — теперь застройщик может просто отправить пакет необходимых документов в разрешительный орган, и если ему не откажут, начинать строительство. Считается, что это ощутимо снизит коррупционную составляющую в структуре себестоимости новостроек. Ведь в целом количество разрешительных процедур в строительной цепочке сократится с нынешних 93 до 23, а максимальный срок получения всех необходимых разрешений — с 415 до 60 дней (срок ввода готового объекта в эксплуатацию сокращается до 10 дней). Так или иначе, но многие строительные компании поспешили заявить, что реализация данного закона — явное сокращение коррупционной цепочки, которое позволит снизить стоимость новостроек примерно на 20—30%.

В строительном секторе, возможно, вскоре начнется оживление, исходя из нового Налогового кодекса, согласно которому полностью освобождены от НДС строительно-монтажные работы, осуществляемые в рамках программ доступного жилья. Данная норма, по мнению Кабмина, позволит ежегодно строить дополнительно около 50 тыс. кв. м жилья.

Наконец, ощутимо повлиять на рынок жилья помогла бы и давно обещанная программа замены хрущевок новым жилым фондом — многие семьи таким образом решили бы свои жилищные проблемы на многие годы.

Напомним, в декабре 2006 г. Верховная Рада приняла закон, которым урегулировала механизм замены устаревшего жилого фонда, — жителям аварийных хрущевок предлагалось выделять жилье большей площади в новостройках, сооружаемых в тех же районах, где располагаются дома, подлежащие сносу.

Как заявил 8 февраля замглавы КГГА Александр Мазурчак, в этом году мэрия планирует переселить жильцов трех домов, находящихся в аварийном состоянии. Реконструкция пока запущена в микрорайоне Соцгородок. В целом за последние три года в Киеве переселили таким образом всего пять хрущевок.

Даже если городским властям удастся за год переселить хотя бы три старых дома, это уже можно считать определенным прогрессом.

Однако сдвинуть дело с мертвой точки, очевидно, можно только тогда, когда мэрия найдет реальные рычаги воздействия на застройщиков (которым, по идее, должно быть выгодно получение высвобождаемых после сноса старого жилья территорий) и выделит для этого адекватное финансирование в бюджете. Нынешний глава КГГА обещает сделать все, чтобы эти проекты реально заработали уже в 2012—2013 гг.