ТОП-10 махинаций с недвижимостью

Украина погрязла в строительных аферах. Застройщики, гордо называющие себя девелоперами, в действительности управляют не строительным компаниями, а финансовыми пирамидами.

Как не попасть «на деньги», не «пролететь» с квартирой и вложить свои кровные в реальные, а не виртуальные квадратные метры? Как продать свою квартиру и не прогореть?

1. Кабальный договор

Ситуация: вы хотите продать квартиру и обращаетесь в агентство недвижимости, выбрав не одно из самых крупных и известных, а небольшое, но зато предлагающее свои услуги по низким ценам. В этой маленькой конторе вас встречают очень доброжелательно, проникаются вашей ситуацией, обещают найти покупателя как можно скорее. Очень часто агенты-мошенники владеют навыками воздействия на психику и активно применяют различные методы, вроде гипноза и НЛП. В итоге вы заключаете с этой фирмой договор, и риелторы начинают предлагать вам на рассмотрение варианты, но все не те.

Наконец вы теряете терпение и приходите в офис, чтобы забрать документы на квартиру и найти другого посредника. Но сотрудники указывают вам на пункт подписанного лично вами договора, по которому вы не имеете права продавать свою квартиру без участия данной фирмы в течение определенного срока. Здесь также присутствует и другой пункт, гласящий, что при досрочном расторжении договора по вашей инициативе вы обязуетесь выплатить фирме 0,5% от продажи квартиры в качестве компенсации.

2. Продавцы воздуха

Ситуация: вы решили, что пользоваться услугами риелторов не станете – дорого, но, начав искать варианты напрямую, без посредников, через газеты и частные объявления, натыкаетесь все на тех же риелторов. И тут неожиданно вам попадается информация о фирме, которая продает базу данных реальных собственников жилья, желающих продать или сдать в аренду свои квартиры. И стоит это удовольствие всего ничего – от нескольких сотен до 1000 гривен, что не идет ни в какое сравнение с комиссионными агенту. Но, как известно, скупой платит дважды, и, начав обзванивать номера из этой базы, вы обнаруживаете, что 50% из них – «мертвые» (не отвечают либо не существуют), а оставшиеся 50% – варианты уже проданных или сданных квартир.

Выводы: лучше обращаться в крупные, давно работающие на рынке недвижимости и хорошо зарекомендовавшие себя агентства. Зачастую их услуги стоят недешево, однако тут можно быть уверенным, что вас не «кинут». Внимательно читайте договор. А еще лучше – перед подписанием покажите его независимому юристу.

3. «Утром – деньги, вечером – стулья»

Ситуация: квартира осмотрена, неопытный агент и покупатель пожали друг другу руки, вручен задаток, который этот агент тут же передал продавцам квартиры. Те его благополучно прогуляли и от сделки отказались. Покупатель требует свое, а агент лишь разводит руками. Однако профессиональные риелторы не отдают задаток продавцам, а хранят его до завершения сделки.

Если же вы решили договариваться с собственниками квартир напрямую, то тут все еще сложнее: среди них процент аферистов намного выше, чем среди риелторов.

4. Квартира с жильцом

Купив квартиру, вы можете не подозревать, что у нее есть владелец, временно выписанный (отбывающий наказание в тюрьме, проходящий лечение в психоневрологическом диспансере или состоящий на воинской службе). За такими жильцами сохраняется право обратной регистрации, даже если квартира была продана. Поэтому вас должен настораживать тот факт, что в квартире никто не зарегистрирован. В этом случае нелишним будет сходить вместе с продавцом в жилищно-коммунальное управление, чтобы убедиться в отсутствии временно снятых с регистрационного учета граждан.

5. Двойная продажа

Мошенники-продавцы готовят два пакета правоустанавливающих документов:

- договор купли-продажи или дарения, свидетельство о наследстве по завещанию или по закону, решение суда о переходе права собственности, договор приватизации и другие;

- свидетельство о регистрации права собственности; техническое описание объекта; справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по уплате налогов; выписка из домовой книги и другие.

В один и тот же день в разное время проводятся две сделки: одну – у нотариуса, вторую – в БТИ. В итоге когда покупатель отдает деньги, через суд сделка продажи признается недействительной из-за несоответствия документации, которую второй сделкой поменяли в БТИ.

6. «Свои люди – сочтемся»

У мошенников могут быть везде свои люди – и в Госрегистрации, и в нотариальной конторе. Самый распространенный вариант – подставной нотариус. Мошенники проворачивают подобные аферы прямо в стенах настоящей нотариальной конторы и жертву подводят к «коллеге» сидящего неподалеку государственного нотариуса. Другой вариант – аферист предлагает зарегистрировать сделку в обход огромных очередей с помощью его «знакомых» сотрудников. Пока идет лжерегистрация (в течение часа-полутора), а покупатель уже отдал свой паспорт, дельцы успевают съездить в банк и снять с хранения деньги, которые для обеспечения безопасности сделки туда положил покупатель.

7. «Я не я, и квартира не моя»

Это – довольно экзотическая схема мошенничества. Для ее воплощения требуется совпадение ряда условий: неприватизированная квартира, хозяин которой длительно отсутствует (например, уехал за границу), и оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается нередко – например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта, поэтому документ люди часто оставляют дома.

Такой набор совпадений приводит к большим неприятностям: воры, которые часто в курсе всех происходящих приездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры. Если жулики находят этот паспорт (или даже специально за ним и залезают), то у них есть возможность, переклеив фотографию, приватизировать эту квартиру, а затем – продать. Такую операцию можно провернуть только с неприватизированной квартирой: ведь при приватизации копия паспорта остается в Госрегистрации, а значит, для мошенников увеличивается риск попасться при регистрации сделки.

8. «Кто в доме хозяин?»

Здесь опять же чаще всего жертвами мошенников становятся те, кто пускается на самостоятельные поиски квартиры, не желая платить агентам. Мошенник представляется либо хозяином жилья, завладев его паспортом, либо же выдает себя за единственного собственника квартиры, в то время как там проживают его близкие родственники, тоже имеющие право на жилплощадь. Радостный квартиросъемщик приезжает с вещами, а на пороге его встречает настоящий хозяин или его жена/брат/сестра, которые – ни сном, ни духом о том, что квартира сдавалась.

9. Хозяин и риелтор заодно

Особенно велик риск, когда вы прибегаете к услугам частного риелтора, который работает на себя, а не на агентство. Представьте, что вы сняли квартиру на длительный срок. Заплатили хозяину за первый месяц и так называемый залог за последний, а также комиссионные риелтору. А через пару недель (а то и раньше) хозяин является к вам и сообщает: изменились обстоятельства, и он раздумал сдавать квартиру. Возвращается вам, в лучшем случае, только залог. Суть махинации – в сговоре хозяина и риелтора: комиссионные они делят поровну и сдают эту квартиру каждый месяц.

10. «Нелегкая доля»

Недобросовестные фирмы-застройщики предлагают участие в перспективном долевом строительстве. Выстраивается цепочка: деньги вы перечисляете одной фирме, она – другой, дом строит третья и так далее. При такой схеме бывает, что компании, исправно собрав деньги с граждан, нарушают обязательства друг перед другом и расторгают свои договоры (порой это делается намеренно). Разобраться в юридических связях фирм-участниц инвестиционного проекта и разглядеть, где возможен подвох, самому покупателю очень непросто. Цепочка рвется, и крайним оказывается частный инвестор: фирма, построившая дом, заявляет, что договора с гражданином у нее лично не было, а потому нет и обязанности передавать квартиру.