Торговая недвижимость выходит из кризиса

На данный момент можно наблюдать постепенный выход торговой недвижимости из кризиса. Согласно с итогами прошлого года владельцы магазинов добились снижения уровня вакантности, повысили ставки на аренду и вновь привязали аренду к доллару. Эксперты считают, что в текущем году можно также ожидать продолжения положительных тенденций.

Согласно данным компании Domobaza.info, у владельцев торговых центров наконец-то появились поводы для радости. Согласно с итогами прошлого года, "дно" рынка уже было пройдено. Арендные ставки перестали снижаться. Более того, в некоторых сегментах недвижимости торгового типа аренда даже немного увеличилась. Согласно с данными компании по консалтингу "Colliers International Украина", на протяжении прошлого года в среднем ставки по аренде торговых секций площадью в 100-300 квадратных метров в успешных торговых центрах и торгово-развлекательных центрах Украины возросли примерно на 13% в результате чего был достигнут уровень в 85 долларов за квадратный метр. В среднем по рынку наблюдается небольшой рост, который согласно с оценками экспертов составляет 5-7%.

Наибольшие ставки на аренду наблюдаются по отношению к небольшим площадям, которые находятся в прикассовой зоне в супермаркетах и рядом с входной группой, а также к галерейным магазинам одежды и обуви, где аренда стоит около 57 долларов за квадратный метр при учете НДС, но без учета расходов на эксплуатацию в Киеве.

Для якорных арендаторов, в частности, стоимость аренды помещений находится на более низком уровне – продуктовые супермаркеты платят около 16 долларов за квадратный метр, операторы электроники – 22 доллара за квадратный метр, фуд-корты – 23 доллара за квадратный метр, а кинотеатры вместе с другими развлечениями – не более 10 долларов за квадратный метр.

Директор по маркетингу консалтинговой компании "Аврора девелопмент" Наталья Долговая сообщила, что в среднем вакантность уменьшается, и если в начале прошлого года в столице присутствовало около 5% пустующих площадей, то ближе к началу текущего года этот показатель составил 1,5-2,5%. Такая динами соответственно отразилась на условиях по договорам аренды, которые во многих позициях составили докризисные показатели.

Заместитель генерального директора в консалтинговой компании "Украинская торговая гильдия" Виталий Бойко заявил, что в большинстве случаев помещения сдают в аренду без ремонта, так как в Украине арендные каникулы больше не практикуются, а платежи по рекламе и эксплуатации теперь не включаются в ставку, их арендаторы вынуждены платить в отдельности. Эта валюта на протяжении года находилась на относительно стабильном уровне, поэтому арендодателями постепенно отвоевываются позиции, которые были утрачены по причине кризиса. Эти данные были получены от директора в департаменте по реализации инвестиционно-девелоперской компании "Каскад" Татьяны Копылец.

Согласно данным специалистов компании Domobaza.info, кризисными нововведениями на рынке на данный момент является практика по замене фиксированной ставке на аренду процентом от оборота со стороны арендатора. В свое время владельцам торговых площадей такое новаторство не подходило, так как в условиях, когда экономика уходит в тень, отслеживание реального оборота арендаторов является крайне затруднительной задаче. Но со временем удалось найти эффективные инструменты по контролю: начали активно использовать видеонаблюдение, ежедневно снимать информацию с кассовых аппаратов и тому подобное.

По словам господина Бойко, на самом деле при такой практике доход арендодателя увеличивается примерно на 20-30% в год. Стоит отметить, что применение "процента от оборота" стало доступным только для тех ритейл-операторов, кто пользуется кассовым аппаратом, остальные могут использовать только фиксированную ставку по аренде. Таким образом, согласно с данными "Украинской торговой гильдии", продовольственные ритейл-операторы в качестве платы за аренду устанавливают 2-5%, продавцы электроники платят 6-5%, обувные и одежные ритейлеры – 2-14%, а кинотеатры – 10-15%.

Исходя из финансирования проектов, прошлый год являлся не самым удачным для владельцев недвижимости торгового типа. Банки не предоставляли кредиты на строительство недвижимости. Неудивительно, что при столь слабом финансировании на рынке произошло открытие только одного единственного торгового центра – второй очереди торгово-развлекательного центра Sky Mall, общая арендная площадь которого составляет 45,5 тысяч квадратных метров. Такой маленький показатель прироста в торговых площадях не наблюдался в Киеве на протяжении последних четырех лет.