В какую недвижимость стоит инвестировать в разгар кризиса

Инвестиции в недвижимость еще совсем недавно приносили сверхприбыли. Но за год кризиса цены на квадратные метры упали на 35–50%. Из-за сворачивания ипотечного кредитования существенно сократилось и количество сделок.

Инвесторы, не успевшие вовремя продать свои активы, скорее всего, сейчас подсчитывают убытки. Weekly.ua решил выяснить, стоит ли покупать квартиры и офисы на ценовом дне и сколько можно будет заработать на их продаже после окончания кризиса

Ищем дно

Те, кто продал недвижимость осенью прошлого года на пике ее стоимости, смогли неплохо заработать. «В 2005 году я купил вторую однокомнатную квартиру для того, чтобы переделать ее под офис и сдавать в аренду. К 2008 году она подорожала более чем на 50%. Когда начался кризис, мой бизнес просто остановился. В конце ноября 2008 года мне пришлось продать эту квартиру. Но я нисколько об этом не жалею. Уже в феврале за вырученные за нее деньги можно было приобрести двухкомнатную. В итоге я и дела свои поправил, и купил квартиру большей площади», — похвастался удачей перед Weekly.ua владелец магазина одежды Святослав Ващук.

Мнения о том, достигла ли недвижимость ценового дна, разделились. Осенью количество сделок куплипродажи наконец-то начало расти. По данным SV Development, с 1 октября по 1 ноября 2009 года средняя цена продажи одно-трехкомнатных квартир на вторичном рынке в Киеве выросла на 2,02% — до $1567 за «квадрат».

Объем капиталовложений в рынок вторичной недвижимости Киева, по данным АН «Благовест», увеличился в среднем на 9%. Причем наибольшим спросом пользовались квартиры стоимостью $100–150 тыс., что уже говорит о многом, так как ранее покупались только объекты не дороже $60–100 тыс. Наметился рост цен и на складские помещения в Киеве, возобновилось строительство ряда торгово-офисных центров. «Если в экономике Украины больше не будет серьезных потрясений, я считаю, что дно уже достигнуто. Колебания цен на рынке плюс-минус, конечно, еще будут, но не серьезные», — говорит член совета Ассоциации специалистов недвижимости Украины Эдуард Бразерс.

Наметились позитивные сдвиги и на ипотечном рынке. За октябрь количество банков, кредитующих вторичный рынок недвижимости, увеличилось более чем вдвое — до 11. И хотя их условия просто драконовские (кредитные ставки достигают 20–29% в год в гривне), не исключено, что по мере улучшения ситуации в экономике они будут меняться. К тому же в связи с удешевлением квартир на 35–50% потребность в крупных кредитах у многих отпала, что позволяет снизить расходы на обслуживание займа.

Однако эксперты-скептики не согласны с оптимистами, что худшее для рынка недвижимости позади. В бочке меда есть огромная ложка дегтя: предложение на рынке по-прежнему значительно превышает спрос. Сделок заключается мало, а реальная цена продажи зачастую отличается от заявленной на 20–30%. Как свидетельствует статистика, банки-кредиторы тоже не раздают кредиты налево и направо, так как не уверены в том, что объект залога не будет дешеветь.

Критическая ситуация и на рынке первичной недвижимости — 20% строительных компаний столицы полностью свернули деятельность. Многие застройщики не выполняют свои обязательства. «За девять месяцев 2009 года зафиксировано 15 технических дефолтов по облигациям в строительной сфере. Основная причина — проблемы с финансированием строительства и, как следствие, перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию. На сегодня лишь пять застройщиков из 14, потерпевших дефолт, погасили свои обязательства перед инвесторами, передав им права собственности на квадратные метры недвижимости», — рассказала начальник сектора рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг» Елена Кучерявая.

Роста цен на рынке недвижимости риелторы ожидают не ранее весны 2010 года, после завершения президентских выборов и прихода на первичный рынок иностранных инвесторов.

Но даже если эти оптимистические прогнозы сбудутся, заоблачных доходов от недвижимости в ближайшие годы ждать не стоит. По оценке самих риелторов, максимум, на что можно рассчитывать, это на стабилизацию цен (или их небольшой рост) и операционную прибыль в размере 7–10% (от сдачи купленного объекта в аренду).

А вот после выхода из депрессии, года через три, доходы инвестора могут стать более ощутимыми.

Что выбрать инвестору

Какая же недвижимость начнет расти в цене после кризиса? Риелторы считают, что в первую очередь — коммерческая, которая сейчас уже практически достигла ценового дна. Как только бизнес начнет приходить в себя после потрясений, сразу же возникнет спрос на рабочие площади, в том числе на аренду. Наиболее востребованными могут стать обычные офисы и помещения под магазины в людных местах с отдельным входом и на первом этаже. Кстати, именно сейчас продается много таких объектов, так как предприниматели сворачивают бизнес или переезжают в малометражные офисы. Может повыситься спрос и на рознично-торговые, оптово-сбытовые склады, арендаторами которых являются торговые сети.

Могут существенно подорожать и квадратные метры в новостройках в сданных в эксплуатацию жилых комплексах. А все потому, что из-за сворачивания строительства количество объектов, в которые можно инвестировать деньги, стало очень ограниченным, и в будущем это неминуемо скажется на цене. Кстати, даже по итогам второго квартала кризисного года рост цен в сегменте элитной первички составил 6,7%. Риелторы также не исключают, что в следующем году спрос на первичные объекты будет даже выше, чем на вторичку.

А вот однокомнатные квартиры средней ценовой категории, которые обычно всегда дорожают первыми, инвесторам покупать не советуют. Казалось бы, почему? Ведь это товар, который, как хлеб, всегда в цене. Такто оно так, вот только в какой?

Платить $100–150 тыс. за однокомнатные хрущевки точно уже никогда не будут. После кризиса спрос на рынке жилой недвижимости явно переформатируется в сторону более качественного жилья, тем более что выбирать есть из чего. Эксперты рынка не рекомендуют инвесторам вкладывать деньги и в загородную коттеджную недвижимость, так как она растет в цене, увы, в последнюю очередь.

Риски инвестиций

Покупая недвижимость на ценовом дне, нужно быть очень осторожным. Пользуясь массовым снижением цен на рынке, некоторые продавцы пытаются сбыть с рук проблемные объекты. Может случиться, что компания инициирует фиктивное банкротство и распродает свои активы, чтобы списать долги. В этом случае сделка купли-продажи может быть оспорена в суде по инициативе кредиторов. Рискованно покупать и залоговые объекты, законность передачи которых тоже может быть поставлена под сомнение.

Опасно покупать строительные облигации «с рук», хотя перспектива приобрести бумаги по номиналу и с большим дисконтом может показаться очень заманчивой. Во-первых, облигации на первичку могут быть просроченными (то есть срок их погашения давно истек), во-вторых, в условиях кризиса объект может быть так и не достроен.

В любом случае, вкладывая деньги в недвижимость, следует соблюдать все правила рискового инвестирования. То есть раскладывать яйца в разные корзины и не приобретать неликвидные объекты сомнительного качества.

ProUa