Юристы не советуют покупать квартиры в недостроях по закладным

Продажи квартир в недостроенных объектах за последние полгода значительно выросли. Основным инструментом продаж квартир в недостроях стали закладные.

Однако юристы, опрошенные корреспондентом ЛІГАБізнесІнформ, не рекомендуют использовать закладную в качестве инструмента по приобретению недвижимости (в том числе и объектов незавершенного строительства).

Так, юрист компании "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус рассказала, что закладные – это действительно одни из немногих видов ценных бумаг, которые имеют обеспечение в виде строящейся недвижимости, но не предоставляют владельцу бумаги прав на недвижимость. Единственным правом собственника закладной является право на получение суммы основного обязательства, приравненного к себестоимости строительства единицы недвижимости и отраженного в закладной.

Как отметил Дмитрий Шевченко, старший юрист адвокатской компании "Arzinger", на сегодня сложилась довольно сложная ситуация с финансированием рынка недвижимости. Наряду с общими кризисными проблемами экономики, в этом сегменте существуют свои, специфические вопросы, связанные с правовым регулированием и общим состоянием судебной и системы исполнения судебных решений.

Специалисты "Arzinger" предупреждают, что используя такой инструмент, как закладная, нужно учитывать следующее:

Закладная является исключительно долговым документом. Единственная ее функция – подтверждение долговых обязательств и прав на предмет ипотеки. Закладная не дает и не может дать инвестору возможность влиять на застройщика, получать достоверную информацию о ходе строительных работ, информацию о возможных рисках (особенно в контексте изменения в законодательстве относительно фиксирование форс-мажорных обстоятельств для застройщиков).

Закладная не может заменить собой ипотечный договор. Выпуская закладную по ипотечному договору, стороны обрекают себя на дополнительные организационные затраты по отображению любых изменений в размере основного обязательства, размере процентов и срока основного обязательства путем выпуска новой закладной. При этом при совершении индоссамента (передачи прав требования по закладной другому собственнику), стороны обязаны отобразить эту информацию в ипотечном договоре.

Закладная выпускается на бланке суровой отчетности, что влечет за собой дополнительные затраты, при этом пока что остается открытым вопрос о возможности восстановления закладной в случае ее утери. Особо актуальным этот вопрос становится, если была утрачена закладная после совершения по ней нескольких индоссаментов

Закладная в сегменте жилой недвижимости фактически превратилась в схему по уклонению от налогов (используя ИСИ в системе продажи закладных) и совершению фиктивных сделок (стороны декларируют куплю-продажу долговых обязательств, на самом деле подразумевают куплю-продажу недвижимости), что может повлечь признания таких сделок недействительными.

Закладная не способна помочь инвестору на стадии обращения взыскания. Он проходит те же самые стадии судебного процесса (внесудебный способ фактически не действует) и исполнительного производства.

"Мы не рекомендуем использовать закладную в качестве инструмента по приобретению недвижимости (в том числе и объектов незавершенного строительства)", - отметил Д.Шевченко.

По его словам, при стабильном рынке недвижимости и прогнозируемости конъюнктуры рынка, закладная может быть востребована финансовыми учреждениями для целей рефинансирования. "Но сейчас мы можем констатировать, что она не стала и в ближайшем будущем не станет массовым финансовым инструментом", - добавил юрист.