Замедление арендной активности и колебания арендных ставок на фоне пандемии COVID-19

Киев, 21 сентября 2020 - К началу карантина в марте, рынок офисной недвижимости в Киеве демонстрировал хорошие фундаментальные показатели в 1 квартале 2020 года. Вследствие пандемии COVID-19, ВВП Украины сократилось на 9,9% во 2 квартале (по сравнению с 1 кварталом) и на 11,4% г/г, что негативно повлияло на предпринимательскую активность в стране. Уровень безработицы в Киеве достиг 6,8% в 1 квартале 2020 (+0,6 п.п. г/г). Индекс деловых ожиданий, во 2 квартале упал на 20,7 п.п. с начала года и составил 92,4 во время пандемии COVID-19, на фоне растущих финансовых и политических рисков.

Арендная активность на рынке офисной недвижимости замедлилась в Киеве и общее валовое поглощение составило примерно 42 000 кв.м (-42% г/г). Сделки по аренде, преимущественно, были обусловлены необходимостью компаний обновить офисы, а некоторые стратегические решения такого рода были вызваны пандемией COVID-19, и даже в такие короткие сроки после начала карантина. Местами наблюдалась практика сокращения арендных площадей, что также было вызвано пандемией COVID-19. В частности, во втором квартале, на рынке было зафиксировано несколько быстрых сокращений площадей среди IТ-арендаторов, таких как EPAM и SoftServe, которые имели закрепленную возможность уменьшать офисную площадь. Рассматривая структуру валового поглощения, примерно 29% валового поглощения приходится на IT-компании, которые составляют наибольшую долю спроса на офисную недвижимость несколько лет подряд. Арендаторы в сегменте коворкингов и сервисных офисов, а также сегмента оптовой торговли и ритейла составили примерно 11% и 10% в структуре валового поглощения, соответственно.

В 1П 2020 года, самой крупной завершенной сделкой в сегменте стала аренда помещения компанией Vodafone (7 800 кв.м) в БЦ Sigma, в рамках стратегии консолидации компании - объединение нескольких малых и средних офисов в одном большом офисе нецентрального расположения. Стоит отметить еще одну крупную сделку на рынке - переезд международной IT-компании (название конфиденциально) в помещение площадью 1 500 кв.м в БЦ Astarta. Также, одна сделка по продаже офисной недвижимости конечному потребителю была зафиксирована во 2 квартале 2020. Фонд гарантирования вкладов Украины приобрел бывшее здание «Надра Банка» (11 200 кв.м) по адресу ул. Сечевых Стрельцов, 17 для собственного пользования. Данное соглашение повысило долю государственного сектора в валовом поглощении до 32%, в течение 1П 2020 года.

Ввиду глобального влияния пандемии на офисный рынок, долгосрочные проекты девелопмента были приостановлены, в то же время, работа над проектами на завершающих этапах строительства была продолжена. Новое предложение составило примерно 69 000 кв.м, что значительно превышает объем (30 600 кв.м) за аналогичный период 2019 года.

Среди новых объектов, вышедших на рынок: БЦ Avenue 53 (18 500 кв.м), БЦ Forum Park Tower (11 500 кв.м), БЦ M8 (11 000 кв.м), БЦ Hillfort Business Mansion (8 600 кв.м), БЦ Forum Infinity (8 500 кв.м), БЦ Nyvky City (7 200 кв.м), и БЦ Arsenal K-14 (3 800 кв.м). На конец 1П 2020, общее предложение составило 1,96 млн. кв.м, увеличившись на 3,6% с начала года. Общий объем офисных площадей (класс A и B), заявленных к выходу на рынок до конца 2020 года, составит около 146 000 кв.м, однако, учитывая более сдержанную арендную активность в 1П 2020 года, сроки сдачи объектов, ранее заявленные девелоперами, могут переноситься. Так как большинство новых проектов на ранних этапах строительства были приостановлены или отменены, новое предложение, вероятно, значительно уменьшится в период с 2023-2024 гг.

Средняя вакантность на рынке выросла на 3,9 п.п. с конца 2019 года, достигнув 12,4% на конец 1П 2020 года. Самый высокий уровень вакантности был зафиксирован в Прайм (+9,5 п.п.) и Олимпийском (+4,7 п.п.) субрынках и в зоне, что граничит ЦДР(+5,6 п.п.). Основным фактором значительного роста вакантности стало прекращения или окончания договоров аренды в течение карантинного периода. Таким образом, большой объем нового предложения и дальнейшая выжидательная стратегия арендаторов в течение следующих 6-12 месяцев приведет к постепенному росту вакантности.

Hа конец 1П 2020 года, средневзвешенная декларируемая арендная ставка в Киеве составляла $28/кв. м/месяц для объектов класса А, оставаясь в диапазоне $25-$35/кв.м/месяц (-22% для верхней границы и -4% для нижней границы с начала года). Эффективная ставка на прайм объекты уменьшилась на 7% до $25/кв.м/месяц с начала года. Средневзвешенная декларируемая ставка на объекты класса В составила $18/кв.м/месяц, оставаясь в диапазоне $12- $26/кв.м/месяц (-17% для верхней границы и -29%для нижней границы с начала года). Значительный разрыв между нижней и верхней границей диапазона обусловлен характеристиками арендного помещения, а именно:арендованным помещением, состоянием отделки, расположением и общей вакантностью здания.

Инвестиционная активность на рынке резко упала в течении 1П 2020 года, в первую очередь вследствие пандемии COVID-19. Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость заметно снизился, завершенные инвестиционные сделки в секторе офисной недвижимости не были зафиксированы в 1П 2020 года. Однако, падение инвестиционного объема является глобальным трендом. Вследствие нестабильной ситуации и рисков на рынке, в том числе последствия пандемии и отставка председателя Национального Банка Украины Якова Смолия, ставка капитализации на лучшие офисные объекты выросла на 0,25 п.п. до 12% с начала года (11,75% на конец 2019). Данная ситуация повысила неопределенность на финансовом рынке и повлияла на местных и иностранных инвесторов, некоторые игроки даже отложили свою инвестиционную деятельность на рынке, по крайней мере в краткосрочной перспективе.

Пандемия COVID-19 может стать движущим фактором в развитии традиционных офисов и планирования рабочих мест в целом. Согласно исследованию CBRE Ukraine, проведенным в конце марта 2020 года, о влиянии распространения вируса COVID-19 на условия аренды офисных помещений, чуть более половины опрошенных (51,1%) рассматривают возможность частично или полностью изменить формат работы на удаленный в будущем, при том, 47,9% респондентов не готовы и не планируют переходить на дистанционный режим. Таким образом, вероятнее всего появится гибридная модель рабочего пространства - сочетание частичной работы в главном офисе, коворкинге и «домашнем» офисе.

Сергей Сергиенко, управляющий партнер CBRE Ukraine, прокомментировал:

«Мы ожидаем, что арендаторы начнут переоценивать текущее планирование рабочего места, больше фокусируясь на условиях, касающихся работы из дома, чем традиционных рабочих условий. Скорее всего, компании продолжат уменьшать количество работников, которые одновременно находятся в офисе, с целью снижения затрат и оптимизации командной работы. Вследствие такой тенденции субаренда может стать будущим трендом. Также, вероятные задержки в выходе на рынок нового предложения приведет к дефициту большой офисной недвижимости, особенно для арендаторов из сектора IT, которые уже испытывают недостаток качественного предложения. Данная ситуация продолжит поддерживать значительный спрос на крупномасштабные офисные объекты в ближайшем будущем. Существует возможность роста вакантности с введением в эксплуатацию нового предложения, однако в краткосрочной перспективе значительного роста вакантности или падении арендных ставок не прогнозируется, поскольку на рынке ожидается сохранение их сбалансированности и стабильности.»

О компании CBRE:

CBRE является крупнейшей в мире консалтинговой компанией в области недвижимости (по итогам 2018 года) и входит всписок 500 крупнейших компаний мира согласно рейтингу Fortune 500. Сегодня CBRE – это мировой лидер в области коммерческой недвижимости, который имеет более 480 офисов в мире и штат сотрудников около 90 000 человек (исключая аффилированные компании). Акции компании CBRE Group Inc., штаб-квартира которой находится в Лос-Анджелесе (США),торгуются на Нью-Йоркской фондовой бирже.

Украинский офис CBRE был открыт в январе 2008 года и является частью аффилированной сети компании. Штат сотрудников CBRE в Украине насчитывает около 300 специалистов, включая персонал на объектах недвижимости, переданных компании в управление и эксплуатацию. CBRE в Украине предоставляет полный спектр услуг в области коммерческой недвижимости,среди которых: агентские услуги, рынки капитала, управление и эксплуатация объектов коммерческой недвижимости, оценка и консалтинг, управление проектами и технический консалтинг, управление инфраструктурой объектов недвижимости.
Более подробную информацию Вы можете получить, посетив наш сайт www.cbre-expandia.com и www.kievoffice.com.ua.

КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:
Старунчак Диана
Руководитель департамента маркетинга и рыночных исследований
CBRE Ukraine
Tел. +38 044 390 0000
[email protected]

Уровень вакантности (%) в разрезе субрынков на конец 1П 2020

-----
Хотите первыми узнавать новости недвижимости? Подписывайтесь на каналы Address в Telegram, Facebook, Twitter, Instagram.