"Замороженные недострои" Киева. Прогнозы на будущее

По долгостроям у государства программы пока нет, поскольку каждый случай индивидуален

Кризис ввел новый термин – замороженный недострой. В отличие от классического долгостроя, где работы не ведут три-пять лет, стройплощадки недостроя простаивают максимум полтора-два года. Эти термины сугубо условные, но шансов у инвесторов недостроев на заселение все же больше.

В Киеве возводится более 120 домов. Примерно на 30% стройплощадок строительные работы остановились из-за кризиса. Причем около 63% замороженных объектов находятся на окраине. Основные причины остановки строительства - недостаток финансирования, вызванный падением спроса, отсутствие кредитования и нецелевое использования средств застройщиками.

Долгостроев в Киеве около 20. Это законсервированные объекты, которые требуют значительных финансовых ресурсов. С каждым из них связана скандальная история. Например, вокруг троещинского комплекса "Днепровские башни" (шесть 35-этажных зданий для пенсионеров МВД) до сих пор не утихают судебные споры.

Государство спешит на помощь

Вопрос с замороженными недостроями постепенно решается на государственном уровне. Так, в госбюджете-2010 предусмотрено 1,04 млрд грн на украинские недострои. По словам замминистра регионального развития и строительства Дмитрия Исаенко, в ближайшие две недели Кабмин утвердит порядок использования средств для достройки объектов жилищного строительства c последующим выкупом квартир для очередников-льготников.

В Украине насчитывается около 1 тыс. объектов со степенью готовности более 50%, на завершение строительства которых необходимо 8,5 млрд грн, и 446 объектов со степенью готовности более 70%, на достройку которых необходимо 4 млрд грн.

Окончательного списка недостроев для этой программы пока нет. В министерстве определили, что в Киеве жилье будут выкупать по цене 5,9 тыс. грн за кв.м, в Одессе и Севастополе - около 5 тыс., в других регионах - 4,1 - 4,5 тыс.

Выкупать жилье в достроенных объектах министерство не планирует. "Мы будем брать объекты со степенью готовности 50-80% и вкладывать средства в такие объекты... Планируется, что объекты, участвующие в программе, должны быть достроены до конца текущего года", - рассказывает замминистра. Предполагается, что 30% необходимых средств аккумулируют на счету желающего приобрести квартиру через Госфонд содействия молодежному строительству или Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Затем потенциальный покупатель добавляет 70% стоимости жилья из собственных средств, после чего формируется пул покупателей и средства направляют застройщику. Льготного кредитования участников программы не предусмотрено. Списки желающих получить льготное жилье тоже пока не сформированы, но трудностей с этим не ожидают. "Мы сегодня имеем 1,2 млн. людей, которые стоят в очереди. А построить мы можем за те средства, которые есть в государственном бюджете, 10 тыс. квартир. Поэтому пул инвесторов 10 тыс. из 1,2 млн. сформируется очень быстро", - говорит господин Исаенко.

По долгостроям программы пока нет, поскольку каждый случай индивидуален, со своими судебными исками, и объединить их всех невозможно.

Недостроенное будущее

Намерение чиновников выкупать жилье в Киеве по 5,9 тыс. грн за кв.м застройщики встретили скептически. В прошлом году ГИУ выкупило около 5 тыс. квартир по цене 2,5-4,2 тыс. грн. за кв.м, но в Киеве не нашлось застройщиков, согласившихся на такую цену. Сегодняшняя цена их тоже не вдохновляет. "Одно дело, когда дом уже "посажен" на инженерные сети, тогда выгнать коробку за эти деньги можно. Но включить в эту сумму еще подключение к сетям - не получится", - считает генеральный директор КУА "Лико-инвест" Юрий Белецкий. Такие девелоперы заняли выжидательную позицию, благо согласно антикризисному законодательству инвестор не может разорвать договор в одностороннем порядке, если сдача объекта в экслуатацию задерживается на менее 18 месяцев.

Мнение эксперта

Крупные застройщики будут выкупать незавершенные объекты, но выборочно. При покупке недостроенного объекта крупным застройщиком проводится due diligence, занимающий один-два месяца. Тут проблемой становится нежелание застройщиков, объекты которых приостановлены, предоставлять документы по проектам.

Николай Толмачев, гендиректора девелоперско-строительной компании "ТММ":

Основная проблема в непрозрачности – компаний, проектов, отношений между участниками. Многие застройщики, которые не могут достроить объекты, хотят не просто их продать, а еще и заработать тысячи процентов. Естественно, мало кто приобретет недострои на таких условиях. "Широкого распространения данная практика (покупка недостроев – Ред.) не получит, это будут единичные сделки. Качество такой незавершенной недвижимости в большинстве случаев очень низкое", - отмечает господин Толмачев.

Строители говорят, что достроить объекты 70-80% готовности могут и своими силами, а по предложенной министерством цене готовы продавать только дома до 50% готовности.

Объектам, которые не заинтересовали ни крупных игроков, ни чиновников, ни потребителей, сможет помочь только ипотека. Но банкиры не спешат возобновлять кредитование. Вполне возможно, что многие из таких объектов перейдут в долгострои, а перспектива последних выглядит совсем не радужно. "В каждом конкретном случае есть цена, приобретая за которую объект, его будет выгодно "доводить до ума", - говорит директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов. Он отметил, что на некоторых бесхозных объекта работы не ведут от пяти лет. За указанный срок каркас здания подвергается коррозии, к тому же грибки и циклы замораживания-размораживания уничтожают сделанное строителями. При этом чем больше построено, тем больше затрат потребует реконцепция. Перепроектирование и реконструкция таких объектов при непринципиальных переделках обойдется в 1-10% от общей стоимости, а при значительных – 10-20%. "Пожалуй, дальнейшее увеличение бюджета реконцепции нецелесообразно – проще снести и начать процесс с нуля. Поэтому единственным решением для таких недостроев является снос и строительство нового объекта "с нуля", возможно, с другим целевым назначением", - считает господин Попов, сообщает finace.tochka.net.

Долгострои Киева (жилой объект, адрес, компания):

    * Дом на ул. Борщаговской, 208* Ранее - Кредитный союз "Добробут", сейчас – "Перспективабуд"/"Житлобуд-инвест"/Трест "Киевгорстрой-6"
    * Дом на ул. Борщаговской, 208* Ранее - Кредитный союз "Добробут", сейчас – "Перспективабуд"/"Житлобуд-инвест"/Трест "Киевгорстрой-6"
    * Дом на ул. Нагорной, 18/16 Институт автоматики/"СпецБудРесурс"
    * Дом на Святошинской пл., 1 "БудИнвестХолдинг"
    * Дом на ул. Белорусской, 3 "Кроун"/"Новобуд"
    * Дом Astonpark на ул. Соломенской, 17-А "Киевреконструкция"
    * Комплекс "Дельфин" на ул. Щорса, 26-А "Гарант-Н"/"Альтис - Холдинг"
    * "Днепровские башни" при въезде на Троещину МВД, "УкрАзияСтрой", "Этьен – Вест", ВНИПИТрансгаз
    * Комплекс на ул. Семьи Сосниных, 4-А "Киеввысотстрой"
    * Комплекс на ул. Ивана Клименко "Протасов яр"/"Экосорб"
    * Дом на ул. Старонаводницкой, 14 "Киеввысотстрой»
    * Дом на ул. Березняковской, 36 "Укринвестбуд"
    * Комплекс на ул. Княжий затон, 9 "Адонис"
    * Комплекс по пр. Науки, 66-70 "Житловик"
    * Дом на ул. Лаврухина, 8 "Ватутинскинвестбуд"/"Галичинабуд"
    * Комплекс "Приозерный" на ул. Здолбуновской, 13 "Градострой", ICD Investments
    * Дом на ул. Булгакова, 13 "Промстрой"
    * Дом по пр. Правды, 80-82 "Алекс Буд"