Застройщикам помогут с облигациями

Застройщикам попытались уменьшить количество проблем, пересмотрев подходы к одной из основных проблем кризисного периода - обращение и погашение облигаций в сложившихся условиях. Верховная Рада намерена разрешить продление сроков обращения и погашения облигаций при согласии всех заинтересованных сторон. Ведь из-за финансового кризиса, отсутствия кредитования банков и их высокие проценты, а также закрытие зарубежных рынков для публичного или частного размещения, большинство структур не имеют финансовых ресурсов даже для завершения давно начатых строительных проектов.

Для UBR Виктория Бойко

"Время финансового кризиса 2008-09-ого годов привело к тому что строительство на 90% стало",подчеркивает Данил Гетьманцев, почетный президент юридической компании. Господина Гетьманцева поддерживает коллега, старший юрист Елена Колесниченко, "По информации от экспертов рынка в прошлом году треть украинских компаний не смогли погасить вовремя свою задолженность перед собственниками облигаций".

Осень 2008-ого застройщики оказались в тяжелой ситуации. Проекты заморожены. А долги перед инвесторами - финансовые или имущественные, никуда не делись. Вопрос слабо поднимался пока не начали заканчиваться сроки обращения бумаг. Он предварительно рассчитывался с лагом - на возведение объекта и предъявления бумаг к платежу. В докризисные времена все сроки между собой синхронизировались. Сейчас иная ситуация. "В данный момент когда срок строительства отодвинулся на неопределенное время - у нас возникает конфликт интересов. Срок оборота облигаций закончился, а продать их никому я не могу. Даже если я хочу продать квартиру в недостроенном доме и у меня есть покупатель на эту квартиру – все равно не могу. Потому что облигация не оборачивается", уточняет Данил Гетьманцев.

Чтобы облигации оборачивались (т.е были юридически полноценными) дальше, предложено их продлевать. Такую идею специалисты оценили как позитивную для обеих сторон. Считается, что схема поможет избежать предприятию технического дефолта, а инвестор получит уверенность в том, что его бумаги будут погашены. Т.е или он сможет провести отчуждение квадратных метров принадлежащие ему до момента ввода здания в эксплуатацию или получить проинвестированные ранее деньги. Для этого застройщик должен выполнить одно принципиальное требование - согласовать с всеми инвесторами сроки продления действия облигаций.

"Законопроект позволяет по согласованию сторон - что очень важно и принципиально - эти сроки продлевать. Это очень важная норма. Потому что не просто настройщик будет решать, "а вот давайте я перенесу на 20 лет". Только по согласованию сторон. Эта норма позволит выйти из патовой ситуации. Потому что сейчас, если я не предъявляю эту облигацию в срок, получается, что я виноват потому что как инвестор не предъявил ее в срок. Хотя я понимаю, если и предъявлю, то она не будет оплачена. И мне не будут переданы метры на облигации потому что этих метров просто нет. Или просто построен дом, но не введен в эксплуатацию".

Впрочем, на продлении срока действия строительных облигаций, позитив заканчивается. Далее возникает множество вопросов. Первый - как действовать эмитенту облигаций - если не 100 процентов владельцев дали согласие на их дальнейшее обращение. Ведь количество инвесторов может доходить до тысячи человек. Проектом предусмотрено, что эмитент может сам выкупить все бумаги. По номинальной стоимости (это означает что владелец теряет на некогда проинвестированных деньгах из-за девальвации и инфляции). Но и тут возникает встречный вопрос - за какие деньги эмитент будет выкупать бумаги.

Каким образом эмитент может сам выкупить выпуск облигаций если он измеряется в миллионах. А эмитент при этом имеет проблемы с погашением своей задолженности перед собственниками облигаций.

Еще один проблемный вопрос - относительно непосредственно термина "технический" дефолт. По утверждению юристов в проекте есть определение самого дефолта. Но не прописаны действия и ответственность эмитентов в случае его наступления. Сейчас, по существующей практике, есть три пути - внесудебные решения, обращения владельца облигаций в суд и запуск судебной процедуры о банкротстве предприятия. Если в первых двух случаях согласие не достигнуто, остается худший вариант - банкротство. Но и в этом случае инвестору облигаций ничего не достанется.

"В случае банкротства предприятия требования собственников облигаций будут удовлетворяться в 4 очередь. Впереди идут платежи задолженности по налоговым сборам, задолженности по несчастным случаях на производстве. А требования эмитентов облигаций относятся к требования не обеспеченным залогом", подчеркивает Елена Колесниченко.

Законопроект 5157 нужно существенно доработать, настаивают юристы, в силу многих причин. Главная - из-за высоких рисков злоупотреблений со стороны эмитентов. Ведь им выгодно продление обращения бумаг, чтобы отсрочить их погашение, а не восстанавливать ликвидность и выполнять обязательства. Если проект закона оставить без изменений, пользы не будет, уверены юристы. И тысячи инвесторов частного жилья еще долго будут ждать своих квадратных метров, или хотя бы частичного возврата инвестированных до кризиса денег.