Жилье в кредит: проблемы и перспективы

Активно выдавать кредиты на квартиры банки перестали в конце 2008 года, до этого периода на рынке недвижимости до 70% сделок заключалось с помощью ипотечного кредита.

С приходом финансового кризиса, стало понятна реальная стоимость жилья. Оформляя кредит на 20-30 лет, заемщики порой и не задумывались о том, какой это огромный срок, и сколько за это время возможно изменений, таких как повышение курса доллара, потеря работы и других непредвиденных ситуаций. Да, можно было понять людей, кто отважился брать банковский кредит в докризисный период: цены росли, и без кредита не возможно было угнаться за ними. Когда кредитование прекратилось, покупатели поняли, что квартиры не стоят тех денег, которые за них просили, и цены медленно поползли вниз.

Финансовому кризису скоро будет два года. Хотя некоторые предприниматели утверждают, что наша страна никогда не выходила из кризиса. За два года банковский сектор немного окреп, но что же все-таки мешает банкам начать реальное кредитование. На это есть несколько причин:

1) проблемы со старыми кредитами. Просроченная задолженность по ранее выданным кредитам в некоторых банках доходит до 30% от общего кредитного портфеля;

2) сложно определить точную стоимость залога, из-за отсутствия реального спроса;

3) отсутствие заемщиков с хорошими официальными доходами.

Проблемный актив

К сожалению, выявилась такая проблема, как возврат ранее выданных кредитов. Особенно это касается валютных займов, ведь платеж вырос в 1,6 раза. Рассказывает руководитель отдела по возврату долгов одного из коммерческих банков:

“C начала так называемого “кризиса” участились случаи невозврата кредитных средств заёмщиками банков. Одно дело, когда действительно заёмщик по объективным причинам не может выполнять свои обязательства перед банком: сокращение с места работы, резкое уменьшение доходов и увеличения размера взноса по кредиту (касаемо валютных кредитов) и т.д. Другое дело, когда этим начинаются пользоваться непорядочные заёмщики банков. В отличие от первой категории заёмщиков (которые, кстати продолжают искать возможности доп. заработка и стараются сохранить свою репутацию перед банками), вторая категория изощряется любыми способами, чтобы уйти от своих обязательств, пользуясь случаем “кризиса” в надежде, что отказ от выполнения своих обязательств сойдёт им с рук. Имели место случаи фиктивных банкротств, перевод всех активов на родственников (что затрудняет процесс обращения взыскания по решению суда, но не прекращает его), смена номеров телефонов и адресов проживания.

На данный момент возбуждается большое количество уголовных дел по заёмщикам, которые предоставляли “липовые” справки о доходах в банк для получения кредитов со всеми вытекающими отсюда плачевными последствиями (а при своевременном погашении кредита, этот факт мог бы и не выясниться). Имеет место практика, когда должник и поручитель не желавшие погашать кредит, ссылаясь на трудное финансовое состояние, были высажены с самолёта сотрудниками таможенного контроля при попытке улететь на отдых в Турцию (наверно многим хотелось бы иметь такое “трудное” финансовое положение). И таких случаев с каждым днём становится всё больше. Масса случаев, когда после решения суда, Государственной исполнительной службой выселяются из квартир и домов должники, отказавшиеся добровольно реализовать залоговое имущество и максимально погасить задолженность перед банком (а при принудительной реализации размер вырученных средств от продажи на аукционах снижается до 30-40 %). На сегодняшний день банки продолжают идти навстречу заёмщикам, которые действительно хотят выйти из проблемной ситуации путём предоставления различных инструментов, таких как реструктуризация кредитной задолженности, перевод долга на нового заёмщика, а также содействие в поисках покупателей при добровольной реализации залогового имущества”

Цены на недвижимость

Определить реальную рыночную стоимость квартиры сейчас практически не возможно. Да, есть сотни предложений о продаже квартиры, но эти цены отличаются от цен по которым продаются квартиры. Разница между реальной стоимостью и ценой указанной в объявлении может отличаться от 5% до 15%. Естественно в такой ситуации, недвижимость не может выступать “твердым” залогом по кредиту, и банк не захочет брать еще один риск на себя. За время кризиса у банков и так скопилось достаточно "проблемной недвижимости", рыночная стоимость которых значительно ниже, чем сумма выданного кредита.

Потенциальный заемщик

Согласно последним финансовым новостям, население активно возвращало депозиты в банки начиная с весны 2010. Финансовые учреждения даже успели вернуть потерянные объемы, которые вкладчики забрали в конце 2008 - начале 2009 годов. Видя это, банки начали снижать ставки, т.к. платить высокие проценты по депозитам им было не выгодно. Почти два года финансовые учреждения не кредитуют, по крайней мере в тех объемах что было ранее. Соответственно, банки в "ближайшее время начнут кредитовать". Процентные ставки тоже будут падать, потому как заявленные сейчас 20-25% годовых неподъемны для заемщика. Опять же уровень финансового состояния потенциального заемщика значительно снизился, зарплаты “заморозили”. На крупнейшем предприятии Северодонецка ЗАО “Азот” зарплаты также были снижены. Возможность дополнительного заработка у населения уменьшилась.

Мы спросили у риэлторов агентств недвижимости г.Северодонецка:

- “Оформлялись ли за последнее время сделки по покупке квартир через банковский кредит?”. К сожалению почти все ответили, что нет.

- “Многие клиенты обожглись на валютных кредитах, и теперь осторожно к этому относятся, просто спрашивают про условия, но реально никто не оформляет” – рассказывает директор агентства недвижимости “Позитив” Фомина Виктория - “и сами покупатели не особо сейчас рассчитывают на кредит, понимая всю ответственность”. Да и средние ставки 22-25% годовых слишком велики. “Каждые четыре года - новая квартира сверху, кто согласится на такие условия?” – говорит Надежда, риэлтор агентства недвижимости “Регион”

В Северодонецке на август 2010 года предлагали кредит на жилье следующие банки:

Кредитпромбанк, Universal bank, Укргазбанк, Индэкс-банк, Укрсоцбанк, Приватбанк, Ощадбанк, Ерсте банк, банк “Таврика”, УкрСиббанк. Процентные ставка колеблются от 17,2 до 26% , срок кредита от 5 до 20 лет, и первоначальный взнос от 30 до 50%. Правда, условия у всех индивидуальные, обязательно нужно узнавать все нюансы при обращении в банковское учреждение.

Единственное что можно признать, банковские кредиты будут тем рычагом, который вытянет рынок недвижимости Украины из кризиса. Ведь от оживления рынка жилья выигрывают практически все.