На вторинний ринок чекає середньострокова стагнація

«У січні 2023 року на вторинному ринку Києва медіанна ціна в доларовому еквіваленті склала 1266 дол. США/кв.м. що на  0,3% менше ніж в грудні 2022 року. За рік медіанна ціна пропозиції на вторинному ринку Києва зменшилась на 11,2% в доларовому еквіваленті, та збільшилась в національній валюті на 22%».

Загальна ситуація на ринку нерухомості.

Підсумовуючи 2022 рік можна стверджувати, що  на вторинному ринку нерухомості столиці ситуація протягом року була достатньо складна. Активність покупців – майже нульова. Попит на житло залишається дуже кволим та нестійким. Згідно зі звітами нотаріусів, за перші три квартали було укладено трохи більше чверті від кількості угод за аналогічний період торік. Інтерес нечисленних покупців суттєво залежить від безпекової ситуації в конкретних населених пунктах, зокрема від інтенсивності ракетних обстрілів. Тож активізація обстрілів України в IV кварталі його вчергове послабила. Наявний попит орієнтований передусім на готове житло для проживання, а от спекулятивного, з метою подальшого перепродажу, – майже немає.

Крім того, війна трансформує вподобання потенційних покупців, які тепер надають перевагу безпечнішому та автономному житлу. З огляду на тривалий характер війни, високі ризики для безпеки населення та повільне відновлення доходів попит тривалий час буде низьким, а ринок у середньостроковій перспективі стагнуватиме. Потенційний попит надалі сформують ті, хто втратив житло через війну, але лише за наявності ресурсів, в тому числі від компенсації за втрачене майно, - повідомляє Нацбанк у звіті про фінансову стабільність.

Також важливо зазначити, що для  аналізу цін використовується ціна пропозиції,  тобто дані з оголошень, які вказують власники квартир. Але, як зазначають рієлтори, на практиці діє дисконт, розмір якого обговорюється безпосередньо з реальними покупцями. Учасники ринку зазначають, що заявлена ціна в оголошеннях відрізняється від ціни продажу на 10-25%, а подекуди і на 30 %. «На вторинному ринку нерухомості реальний дисконт складає 25?30%, у валюті», - повідомляє Анатолій Топал, віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю.

Ціни на вторинному ринку нерухомості.

 

Цінові гойдалки спостерігаються протягом всього 2022 року. Перспективи ринку нерухомості на сьогоднішній день залишаються туманними, насамперед через складність прогнозування ходу бойових дій на сході та півдні України. У відповідь на кризову ситуацію ринок поступово проходить стадію коригування. Та доки не відновиться платоспроможний попит, ринок буде перебувати у стані депресії, що посилюється довгостроковими наслідками війни та економічної кризи.

 У січні 2023 року медіанна ціна пропозиції (в доларовому еквіваленті) на столичному ринку нерухомості зменшилась 0,3 %, в порівнянні з груднем 2022 року, до 1266 дол. США/кв.м.. Даний показник в категорії 1-но кімнатних квартир зменшився на 2,9 % до 1253 дол. США/кв.м. Двокімнатні квартири здорожчали на 2,6% (1283 дол. США/кв.м.). Медіанна вартість 3-х кімнатних квартир збільшилась на 1,6% та склала 1297 дол. США/кв.м.

Такими є результати дослідження ринку вторинної нерухомості Києва за  листопад 2022 року, яке провели аналітики порталу пошуку нерухомості Address.ua. Експерти ґрунтувалися на аналізі оголошень, розміщених на порталі, а також активності користувачів.

Порівнюючи ціни за рік ми бачимо що медіанна вартість пропозиції на вторинному ринку в доларовому еквіваленті зменшилась на 11,2%. А враховуючи падіння курсу гривні, медіанна ціна за рік в національній валюті зменшилась більш ніж на 30%. Відповідно однокімнатні квартири знизились в ціні на 23% в дол. США, двокімнатні – 5,5% в дол. США. При цьому трикімнатні квартири зросли в ціні на  3,7% в дол. США.

Ще раз нагадаємо, що наведені дані демонструють ціну пропозиції від продавців та можуть відрізнитися від ціни реальних угод на 10-30%.

Медіанна ціна пропозиції по районам Києва у січні 2023 р. склала:

Попит на вторинному ринку нерухомості.

Аналізуючи дані ми можемо бачити що найвищим попитом користувалися квартири в ціновому діапазоні до 30 000 дол.США  та від 30 000 до 50 000 дол.США частки запитів в цих категоріях займають по 39%. На другому місці знаходилося житло в діапазоні від 70 000 дол.США. В січні 2023 року запити до порталу Address.ua від користувачів, які цікавились дорожчим житлом, склали 15%. Житлом від 50 000 дол.США до 70 000 дол.США цікавились 7% користувачів порталу.

Попит на двокімнатні квартири у січні 2023 р. був найвищим в порівнянні з іншими групами житла і склав 45% запитів до бази даних порталу Address.ua. Однокімнатними квартирами цікавились 39% користувачів порталу. Трикімнатними квартирами –16% користувачів, які шукають нерухомість для покупки.

При цьому найбільший попит у покупців був зосереджений в категорії від 50 м2 до 80 м2, частка таких запитів до порталу Address.ua становить по 54% від загальної кількості. Квартирами від 35 м2 до 50 м2 цікавляться 31% претендентів. Відсоток запитів на квартири площею від 80 м2 склав 11%.

Коментар експерта

Роман Герасимчук,  директор City Development Solutions.

Ситуація на ринку вторинної житлової нерухомості у Києві залишається значною мірою депресивною. Позитивний ефект, який справив успішний контрнаступ української армії в серпні-жовтні зійшов нанівець.

Зменшення динаміки ринку позначилося і на статистичних показниках – спред медіанних цін на квартири різних типів з початку 2022 року зменшився у 6 разів – з трьохсот доларів США до менше 50 доларів США, що свідчить у тому числі про скорочення спекулятивного, або, як його іноді називають , інвестиційного попиту на нерухомість.

Основна мета публікації оголошень на сьогодні – отримати хоч якийсь відгук, з яким потім можна працювати, що у свою чергу призводить до ситуації, коли реальні ціни угод та ціни в оголошеннях значно різняться. З іншого боку, "обвалу" цін у тому масштабі, на який чекала частина учасників ринку, не сталося - мало хто готовий продавати своє житло вдвічі дешевше, ніж колись його купив. Навіть падіння курсу гривні не спровокувало кардинального обвалу доларових цін. Станом на січень 2023 року, медіанна доларова ціна вторинної нерухомості всього на 10% нижча за показники січня 2022 року, що вражає, оскільки в довоєнний період ринок житла в Києві був дещо перегрітий.

Щодо попиту, то зниження кількості угод у 3-4 рази за підсумками 3 кварталів 2022 року свідчить про деяке відновлення активності ринку, оскільки у першому-другому кварталі 2022 року кількість операцій з нерухомістю становила не більше 1/6 від довоєнних показників.

Структура попиту характеризує зміну складу цільової аудиторії та переваг покупців. Найбільш популярні цінові категорії – до 50 тис. дол., де зосереджено 78% усіх пошукових запитів порталу. 2-кімн. квартири користуються найбільшою популярністю серед людей, які шукають нерухомість для покупки, на другому місці – 1-кімн. квартири. Попит на багатокімнатне житло у січні 2023 року був відсутній. Більше половини запитів припадає на квартири площею 50-80 квадратних метрів.

Таким чином, після першого шоку ринок вторинної нерухомості Києва увійшов у період тривалої стагнації. Поки триватиме війна з росією, негативні чинники, що накопичилися, продовжуватимуть тиск на рівень цін, а доти, поки реальні ціни угод будуть значно нижчими за довоєнні показники, поповнення ринку новими квартирами залишиться вкрай нестабільним.