На вторинному ринку нерухомості Києва ціни реальних угод на чверть нижчі ніж заявлені ціни продажу

У червні 2023 року на вторинному ринку Києва медіанна ціна в доларовому еквіваленті склала 1328 дол. США/кв.м. що на  1,2% вище ніж в травні 2023 року. В порівнянні з червнем 2022 року медіанна ціна пропозиції на вторинному ринку Києва зменшилась на 11,6% в доларовому еквіваленті, та збільшилась в національній валюті на 10,4%.

 Загальна ситуація на ринку нерухомості.

«Купівельна активність на ринку житла залишається дуже низькою, ознаки відновлення слабкі. Попит буде пригніченим ще тривалий час через безпекові ризики, падіння доходів населення та значну еміграцію. Житловий фонд зменшується через руйнування, а темпи створення нового житла під загрозою з огляду на невизначеність та погіршення фінансового стану забудовників. Заявлені в оголошеннях ціни завищені, та не відповідають цінам реальних угод. Фактичні угоди відбуваються зі значними знижками.

Ринкової іпотеки майже немає, а робота державних програм підтримки нині нестабільна» - зазначає Нацбанк у звіті про фінансову стабільність.
Саме вторинний ринок краще відображає баланс ринкових сил, адже більшість угод відбуваються саме у цьому сегменті ринку. Житло переважно продається зі знижками: на поступки йдуть продавці.

Усереднені ціни в оголошеннях за всіма об’єктами помітно вищі ніж у тих оголошеннях, квартири за якими було продано. Ця різниця була найбільшою в перші місяці повномасштабної війни та під час активних обстрілів інфраструктури наприкінці 2022 року. За рік заявлені ціни на житло в доларовому еквіваленті на вторинному ринку зменшились на 11,6%.
Станом на травень 2023 року ціни на житло в оголошеннях, за якими квартири було продано, були на чверть нижчі, ніж середні за всіма оголошеннями,- повідомляє Нацбанк.

Ціни на вторинному ринку нерухомості

Наразі, ринок поступово проходить стадію коригування цін. З початку 2023 року спостерігається плавне підвищення заявленої вартості. Так, з січня 2023 року медіанна ціна пропозиції на вторинному ринку Києва вже зросла майже на 5% в доларовому еквіваленті. 

Але заявлені ціни не підкріплені ринковими чинниками. Зважаючи на дуже кволий попит, заявлені в оголошеннях ціни передусім відображають очікування продавця.

Через повільне відновлення економіки та доходів, еміграцію та загальну невизначеність, попит залишатиметься низьким ще тривалий час. Купівля житла переважно здійснюється за рахунок накопичень. Іпотека, як і до початку повномасштабного вторгнення, формує дуже малу частку продажів. Менше 2% з угод за минулий рік було профінансовано із залученням банківського кредитування, а от половина платоспроможних потенційних покупців відкладає купівлю житла до закінчення воєнного стану.

 У червні 2023 року медіанна ціна пропозиції (в доларовому еквіваленті) на столичному ринку нерухомості зросла 1,2 %, в порівнянні з травнем поточного року, до 1328 дол. США/кв.м. Даний показник в категорії 1-но кімнатних квартир збільшився на 5,6 % до 1386 дол. США/кв.м. Двокімнатні квартири знизились в ціні на 1,9% (1314 дол. США/кв.м.). Медіанна вартість 3-х кімнатних квартир зросла на 2,3% та склала 1165 дол. США/кв.м.

Такими є результати дослідження ринку вторинної нерухомості Києва за  червень 2023 року, яке провели аналітики порталу пошуку нерухомості Address.ua. Експерти ґрунтувалися на аналізі оголошень, розміщених на порталі, а також активності користувачів.

Порівнюючи ціни за рік ми бачимо що медіанна вартість пропозиції на вторинному ринку в доларовому еквіваленті зменшилась на 11,6%. А враховуючи курс гривні, медіанна ціна за рік в національній валюті збільшилась майже на 10,4%. Відповідно однокімнатні квартири знизились в ціні (в доларовому еквіваленті) на 19% , двокімнатні – 12,3% в дол. США.

Ще раз нагадаємо, що наведені дані демонструють ціну пропозиції від продавців та можуть відрізнитися від ціни реальних угод на 10-30%.

«Короткострокові перспективи ринку вторинної нерухомості Києва виглядають скептично. З огляду на стійкість негативних економічних та соціальних факторів, можна очікувати подальшого зниження цін та зменшення обсягів продажу. Вплив цих обставин посилює нестабільність ринку та збільшує ризики для потенційних інвесторів та покупців, формуючи середовище невизначеності та збільшуючи рівень загальної невпевненості щодо майбутнього ринку»,- коментує Роман Герасимчук,  директор City Development Solutions.

Медіанна ціна пропозиції по районам Києва у червні 2023 р. склала:

Попит на вторинному ринку нерухомості.

Попит на житлову нерухомість низький. Протягом другого півріччя 2022 року кількість угод купівлі-продажу житла поволі зростала. Проте сукупно торік їхня кількість становила лише третину від обсягів довоєнного 2021 року. Перші ознаки поступового відновлення з’явилися в середині 2022 року, проте його надалі стримала невизначеність наслідків масованих повітряних обстрілів. З огляду на високі безпекові ризики та скорочення реальних доходів більшості категорій населення активність покупців залишається низькою. 

Коментар експерта

Роман Герасимчук,  директор City Development Solutions.

Хоч червневий аналіз ринку вторинної нерухомості Києва і демонструє незначне зростання цін, однак, річне порівняння показує зниження медіанної ціни пропозиції на 11,6% в доларах.
Економічні сподівання продавців 1-кімнатних квартир в червні 2023 року призвели до підвищення цін в оголошеннях на 5,6%, у той час як ціни на 2-кімнатні квартири знизились на 1,9%. Ціни на 3-кімнатні квартири зросли на 2,3%.

Рівень купівельної активності залишається пригніченим, обумовленим стійкими безпековими ризиками, падінням реальних доходів населення та тенденцією до еміграції. Ринок вторинного житла в більшості випадків залежить від продажів зі знижками, оскільки високі ціни в оголошеннях часто є недосяжними для реалізації.

Низький рівень попиту на вторинному ринку нерухомості підсилено неблагосприятливими економічними умовами, коливанням валютного курсу, руйнуванням житлового фонду та нестабільністю державних програм підтримки, що створює значні перешкоди для позитивної динаміки.

В контексті цих факторів, короткострокові перспективи ринку вторинної нерухомості Києва виглядають скептично. З огляду на стійкість негативних економічних та соціальних факторів, можна очікувати подальшого зниження цін та зменшення обсягів продажу. Вплив цих обставин посилює нестабільність ринку та збільшує ризики для потенційних інвесторів та покупців, формуючи середовище невизначеності та збільшуючи рівень загальної невпевненості щодо майбутнього ринку.