Обзор рынка первичной недвижимости Киева, итоги 2018 года

По итогам декабря 2018г. медианная цена на первичном рынке недвижимости Киева показала незначительную корректировку в долларовом эквиваленте, и составила 840 дол. США/кв.м., что на 0,6 % ниже значения в предыдущем месяце.

В среднесрочной перспективе ожидается, что цены на качественную жилую недвижимость стабилизируются. Оживление ипотечного кредитования продолжается, однако его объемы существенно не влияют на спрос, - отмечено в годовом отчете Нацбанка. 

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости за 2018г. 

С 1 сентября 2018г. начали действовать новые государственные строительные нормы (ДБН), которые, в частности, ограничивают плотность и этажность застройки. Когда застройщики начнут их соблюдать, рентабельность строительства снизится. Но пока этого не произошло: по данным Офиса эффективного регулирования, местные власти еще выдают застройщикам градостроительные условия и ограничения без учета новых норм.

По данным ДССУ, в сентябре 2018г. цены на строительно-монтажные работы в жилых зданиях увеличились на 23.3% г/г. В то же время по состоянию на 1 октября 2018г.  Минрегионстрой установил оценочную среднюю себестоимость квадратного метра жилья на уровне 11 849 грн. (+ 10.2% г/г).

Повышение себестоимости строительства жилья и требований к его качеству (с введением новых ДБН) будут оказывать давление на рентабельность застройщиков в 2019 г., - отметили в Нацбанке.

По данным Минюста, в III квартале количество сделок купли-продажи жилья в Украине выросла на 11.0% г/г. Главный фактор - повышение доходов населения:

- Среди граждан с высокими доходами сохраняется устойчивый инвестиционный спрос (на него приходится до 40% продаж в премиум-сегменте) в условиях, когда снижается доходность валютных депозитов.

- Среди граждан с низкими доходами растет число претендентов на ипотечные кредиты и рассрочку. По оценкам застройщиков и посредников, в структуре продаж бюджетного сегмента увеличиваются доли рассрочки и кредитов, и уменьшается доля стопроцентной оплаты. Потенциал покупателей первичного жилья пока невысок.

С IVквартала 2018г. наблюдается спад покупательской активности в связи с введенным военным положением в 10 областях Украины, а также по причине старта избирательного процесса очередных выборов президента Украины, - отметил аналитик рынка недвижимости Олесь Романишин.

Так, в декабре к продаже предлагались квартиры в 299 жилых комплексах представленных в базе данных портала Address.ua, в их числе объекты незавершенного строительства и квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

Цены на столичную недвижимость

По данным портала Address.ua, в декабре  2018 г. медианная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 840 дол. США/кв.м. что на 0,6 %  ниже значения в прошлом месяце.  Данный показатель в категории однокомнатных квартир в декабре вырос на 2,6% и составил 872 дол. США/ кв.м.  Цена двухкомнатных -  815 дол. США/кв.м., что на 0,5 % ниже, чем в ноябре 2018г. Медианная цена трехкомнатных квартир опустилась на 4,3% и составила 810 дол. США/кв.м.

Напомним, что по итогам декабря медианная цена предложения квартир на вторичном рынке Киева, составила 1111 дол. США/кв.м, что на 3%  выше предыдущего месяца.

Таковы результаты исследования рынка первичной недвижимости Киева за декабрь 2018 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (358 028 посещений за декабрь 2018 года).

Структура цен по районам

Одним из самых дорогих районов в столице остается  Печерский район  – 2 554 дол. США/кв.м. На втором месте Подольский район, где медианная цена составила 1 076 дол. США/кв.м.  Цена в Шевченковском районе в декабре 2018г. составила 958 дол. США/кв.м. Минимальная цена – 694  дол. США/кв.м. зафиксирована в Деснянском районе.

Спрос на столичную недвижимость

В декабре наивысшим спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне до 30 000 дол. США с долей запросов 47%. На втором месте находилось жилье в диапазоне 30 000 -50 000 дол. США с долей 32% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua. Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США оставался низким и составил 6% запросов к базе данных портала.  

Спрос на однокомнатные квартиры в декабре 2018 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 50%. 34% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 2-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 14% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

При этом наибольший спрос у покупателей был сосредоточен в диапазоне до 35 м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет 41% от общего количества. 30% интересуются квартирами 35-50 м2. Процент запросов на квартиры площадью от 50 до 80 м2 составил 16%.

По данным портала Address.ua, в декабре 2018 года наибольший интерес у покупателя вызвал Шевченковский и Голосеевский районы столицы. Доля просмотров объявлений в этих районах составила 21% и 14% от общего количества просмотров. Далее в приоритете покупателя – Печерский район (13%). Традиционно, меньше всего покупатель интересуется первичной недвижимостью в Деснянском районе, всего 3% от общего количества просмотров.

Распределение рынка недвижимости 

В последнем месяце 2018 года спроса на первичную и вторичную недвижимость распределился пополам.

Комментарий эксперта:

Ярослава Чапко, директор Residential Development Solutions.

«Рынок первичной недвижимости, вопреки скептикам, продолжает демонстрировать хорошую динамику развития. Даже несмотря на традиционный период скидок и акций, средние цены в декабре продолжали оставаться стабильными. Кардинальных изменений в спросе на рынке не произошло - по-прежнему лидирующие позиции в предпочтениях покупателей занимают 1-к квартиры в бюджете до 30 тыс дол. Следует отметить, что в течении 2018 года усилилась конкуренция между первичным и вторичным сегментами жилья - к концу 2018 года спрос на первичное и вторичное жилье практически сравнялся по объемам. Этому способствует 2 фактора – стремительно дешевеющее устаревшее жилье - малосемейки, хрущевки, панельные дома старой постройки, покупка которых укладывается в бюджет до 30-35 тыс. долл за объект, а также значительное пополнение рынка инвестиционными квартирами, купленными на первичном рынке, которые пользуются у покупателей спросом благодаря формату "въезжай и живи" и более низким рискам в сравнении с инвестициями в строящееся жилье».

Выводы:

• По итогам декабря 2018г. медианная цена на первичном рынке недвижимости Киева показала незначительный корректировку в долларовом эквиваленте, и составила 840 дол. США/кв.м., что на 0,6 % ниже значения в предыдущем месяце.
• Снова лидирует спрос на однокомнатные квартиры, в декабре 2018 г. он составил 50%.
• В декабре наивысшим спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне до 30 000 дол. США, с долей запросов 32%.  
• В последнем месяце 2018 года спроса на первичную и вторичную недвижимость распределился пополам.  

• В среднесрочной перспективе ожидается, что цены на качественную жилую недвижимость стабилизируются. Оживление ипотечного кредитования продолжается, однако его объемы существенно не влияют на спрос ( Нацбанк).

• С IVквартала 2018г. наблюдается спад покупательской активности в связи с введенным военным положением в 10 областях Украины, а также по причине старта избирательного процесса очередных выборов президента Украины, - отметил аналитик рынка недвижимости Олесь Романишин.

• В течении 2018 года усилилась конкуренция между первичным и вторичным сегментами жилья - к концу 2018 года спрос на первичное и вторичное жилье практически сравнялся по объемам, - комментирует Ярослава Чапко, директор Residential Development Solutions.

Информация об исследовании:

Исследование базируется на анализе следующих данных:

• информация, которую размещали застройщики на Address.ua с целью продажи объектов первичной жилой недвижимости Киева;
• данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.

Данные Address.ua собраны за период c 1 по 31 декабря 2018 года. Количество посещений за данный период составило  358 028 (Universal Analitics) (Universal Analitics)