Обзор рынка первичной недвижимости Киева, июнь 2019 года

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости.   

Объем введенного в эксплуатацию жилья в многоквартирных домах в Киеве в прошлом году снизился на 28,6%. Так закончилась многолетняя тенденция наличия на рынке весомых временных факторов: избыточного спроса со стороны внутреннего перемещения граждан в 2014-2015 годах и ажиотажного предложения в 2016 - 2017 годах, обусловленного изменением в законодательном поле. Коррекция предложения новых квартир была прогнозируемой. Она свидетельствует, что рынок возвращается к норме, которую определяет макроэкономическая ситуация в Украине, - отметил Нацбанк  в отчете о финансовой стабильности за первое полугодие 2019г.

В июне к продаже предлагались квартиры в 304 жилых комплексах, представленных в базе данных портала Address.ua, в их числе объекты незавершенного строительства и квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

Цены на столичную недвижимость

По данным портала Address.ua, в июне 2019 г. медианная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы незначительно увеличилась в сравнении с маем 2019г. и составляла 879 дол. США/кв.м. Данный показатель в категории однокомнатных квартир в июне снизился  на 1,09 % и составил 881 дол. США/ кв.м.  Цена двухкомнатных -  876 дол. США/кв.м., что на 1,3 % выше, чем в мае 2019г. Медианная цена трехкомнатных квартир выросла всего на 0,5% -  851 дол. США/кв.м.

Таковы результаты исследования рынка первичной недвижимости Киева за июнь 2019 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (385 371 посещений за июнь 2019 года).

За первое  полугодие 2019 изменения в цене были следующими:

Несмотря на заявления некоторых участников рынка о стремительном росте цен на первичном рынке недвижимости,  отметим что, медианная цена за первое полугодие 2019г. выросла всего на 6 %.  Медианная цена в категории однокомнатных квартир выросла  на 5,8 %. Цена двухкомнатных -  на 8,3%. Трехкомнатные за полгода  подорожали на 3%.

Структура цен по районам

Одним из самых дорогих районов в столице по-прежнему остается  Печерский район  – 2 821 дол. США/кв.м. На втором месте Шевченковский район, где медианная цена составила 1018 дол. США/кв.м.  Цена в Подольском районе в июне 2019г. составила 989 дол. США/кв.м. Минимальная цена – 745  дол. США/кв.м зафиксирована в Деснянском районе.

Спрос на столичную недвижимость

В июне наивысшим спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне до 30 000 дол. США с долей запросов 45%. На втором месте находилось жилье в диапазоне 50 000 -70 000 дол. США с долей 26% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua. Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США оставался низким и составил 8% запросов к базе данных портала.

Спрос на однокомнатные квартиры в июне 2019 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 44%. 33% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 2-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 23% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

При этом наибольший спрос у покупателей был сосредоточен в диапазоне до 35 м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет 34% от общего количества. 28% интересуются квартирами от 50 до 80 м2. Процент запросов на квартиры площадью от 80 м2 составил 21%.

По данным портала Address.ua, в июне 2019 года наибольший интерес у покупателя вызвал Шевченковский район столицы. Доля просмотров объявлений в этом районе составила 22% от общего количества просмотров. Далее в приоритете покупателя – Печерский и Голосеевский районы с долей просмотров 15% и 14% соответственно. Соломенским районом интересуются 11 % соискателей.  Традиционно, меньше всего покупатель интересуется первичной недвижимостью в Деснянском районе, всего 3% от общего количества просмотров.

Распределение рынка недвижимости 

В июне 2019 года спрос на первичную и вторичную недвижимость распределился следующим образом: 55% пользователей портала Address.ua  интересовались покупкой недвижимости на первичном рынке и 45% на вторичном.

Комментарий эксперта

Роман Герасимчук,  директор City Development Solutions. 

«Рост долларовых цен на рынке столичной недвижимости коснулся и новостроек - медианная цена квадратного метра выросла на 3% до $879. Сильнее всего, на 5%, подорожал "квадрат" в 2-комнатных квартирах, вероятно, реагируя на повышенный интерес к таким квартирам в прошлые месяцы. К сожалению девелоперов, быстро распродать "двушки" в июне не выйдет - спрос на них упал на 16% по сравнению с маем этого года. С точки зрения географии цен, Печерский район остается лидером роста. Второе место по росту цен занял Святошинский район. А вот Подольский район в июне 2019 года показал значительное снижение цен - на 17%. Стоить отметить, что с начала 2019 года именно Подольский район показывал наибольшую волатильность цен, то дорожая, то дешевея на 16-17% в месяц.

По сравнению с предыдущими годами, темпы развития рынка первичной жилой недвижимости увеличились. За 1-е полугодие 2019 года в продажу вышел 21 новый ЖК, это на 30% больше, чем за аналогичный период 2018 года. Главный вопрос на сегодняшний день - готов ли рынок к очередному рывку развития - количество нераспроданных квартир все еще многократно превышает годовые объемы поглощения. При этом новых комплексов эконом-класса за 6 месяцев 2019 года практически не появилось. Тем не менее, на первичную недвижимость приходится более половины (55%) запросов, что косвенно позволяет рассчитывать на относительно устойчивый спрос в сегменте в ближайшее время».

Выводы:

• По итогам июня 2019г. медианная цена на первичном рынке недвижимости Киева показала незначительный рост в долларовом эквиваленте, и составила 879 дол. США/кв.м.
• Несмотря на заявления некоторых участников рынка о стремительном росте цен на первичном рынке недвижимости,  отметим что, медианная цена за первое полугодие 2019г. выросла всего на 6 %. 
• Спрос на однокомнатные квартиры в июне 2019 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 44%.  
• В июне наивысшим спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне до 30 000 дол. США с долей запросов 45%.  
• «Жилье становится доступнее, так как доходы населения растут, а цены - практически нет.  Поэтому спрос на жилье начал постепенно расти – отметили в Нацбанке. - Несмотря на это рынок близок к равновесию: нет ни рисков стремительного роста цен, ни угроз финансовой стабильности. Объемы ипотечного кредитования растут, однако еще малы, чтобы заметно влиять на рынок жилой недвижимости».
• В июне 2019 года спрос на первичную недвижимость снова превысил спрос на вторичку.  55% пользователей портала Address.ua интересовались покупкой недвижимости на первичном рынке и 45% на вторичном. 
• За 1-е полугодие 2019 года в продажу вышел 21 новый ЖК, это на 30% больше, чем за аналогичный период 2018 года.
• Главный вопрос на сегодняшний день - готов ли рынок к очередному рывку развития - количество нераспроданных квартир все еще многократно превышает годовые объемы поглощения.