Обзор рынка первичной недвижимости Киева, сентябрь 2020 года

Общая ситуация на первичном рынке недвижимости. 

В сентябре 2020 года к продаже предлагались квартиры в 236 жилых комплексах, представленных в базе данных портала Address.ua, в их числе объекты незавершенного строительства и квартиры в домах, сданных в эксплуатацию.

Цены на столичную недвижимость

По данным портала Address.ua, в сентябре  2020 г. медианная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 1 004 дол. США/кв.м, что на 4% ниже значения в прошлом месяце. Данный показатель в категории однокомнатных квартир в сентябре составил 1 129 дол. США/ кв.м.  Цена двухкомнатных -  1 016 дол. США/кв.м., что на 4,9% ниже, чем в августе 2020г. Медианная цена трехкомнатных квартир составила 1 224 дол. США/кв.м., что на 5,3% меньше значения в прошлом месяце.

Таковы результаты исследования рынка первичной недвижимости Киева за сентябрь 2020 года, которое провели аналитики портала поиска недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (457 485 посещений за сентябрь 2020 года).

Структура цен по районам

Одним из самых дорогих районов в столице по-прежнему остается  Печерский район  – 2809 дол. США/кв.м. На втором месте Шевченковский район, где медианная цена составила 1396 дол. США/кв.м.  Цена в Подольском и Святошинском районах в сентябре  2020г. составила 1229 дол. США/кв.м. и 1030 дол. США/кв.м. соответственно.  Минимальная цена – 775  дол. США/кв.м зафиксирована в Соломенском районе.

Спрос на столичную недвижимость

В сентябре наивысшим спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне до 30 000 дол. США с долей запросов 40%.  На втором месте находилось жилье в диапазоне от 50 000 до 70 000дол. США с долей 33% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua. Спрос на жилье с ценой 30 000 – 50 000 дол. США в сентябре 2020г. составил 17% запросов к базе данных портала.

Спрос на двухкомнатные квартиры в сентябре 2020 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 47%. 36% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 1-комнатных, трехкомнатными квартирами в сентябре 2020 года интересовались 16% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

При этом наибольший спрос у покупателей равномерно распределился в диапазонах от 35 м2 до 50 м2 и от 50 м2 до 80 м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет по 32% от общего количества. 21% интересуются квартирами до 35 м2. Процент запросов на квартиры площадью от 80 м2 составил 15%.

По данным портала Address.ua, в сентябре 2020 года наибольший интерес у покупателя вызвал Шевченковский район столицы. Доля просмотров объявлений в этом районе составила по 32% от общего количества просмотров. Далее в приоритете покупателя – Голосеевский район, с долей просмотров 22%, и Печерский район – 21%. Оболонским районом интересуются 7% покупателей.  Традиционно, меньше всего покупатель интересуется первичной недвижимостью в Деснянском районе.

Распределение рынка недвижимости 

В сентябре 2020 года спрос на первичную и вторичную недвижимость распределился следующим образом: 70% пользователей портала Address.ua
интересовались покупкой недвижимости на первичном рынке и 30% на вторичном.

Комментарий эксперта

Роман Герасимчук,  директор City Development Solutions.

Ценовая динамика в сентябре, показала отрицательные значения - медианная цена в целом по рынку снизилась на 4%, в первую очередь за счет двухкомнатных и трехкомнатных квартир. В разрезе районов ценовая динамика показала интересную смену трендов. Лидером по стоимости квадратного  метра остается Печерский район столицы, а вот второе и третье место перешло от Шевченковского и Подольского к Подольскому и Святошинскому районам соответственно.

С точки зрения спроса, лидируют запросы в нижнем ценовом сегменте, на которые приходится 40% всех обращений. Снизился интерес к недвижимости стоимостью более $70 тыс. - на эту категорию в сентябре пришлось всего 10% запросов, против 22% в прошлом месяце и 17% годом ранее. Наиболее востребованными в сентябре оказались двухкомнатные квартиры, на которые приходится почти половина всех запросов.

Таким образом, наблюдаемые изменения характеризуют рыночную ситуацию как умеренную, большая часть изменений определена сезонными факторами и локальными изменениями в структуре предложения. В условиях некоторого дефицита платежеспособного спроса, высокий уровень ценовой конкуренции и недавние резкие изменения в составе и распределении рынка между ключевыми игроками выступают сдерживающими факторами развития. На фоне снижения интереса к вторичному жилью и оттока инвестиционного спроса из бюджетных проектов, на рынке отсутствуют финансовые резервы для ускорения темпов развития рынка, что может привести к дальнейшему снижению цен и замедлению выхода новых проектов.

Выводы:  
1) По итогам первого месяца осени 2020г. медианная цена на первичном рынке недвижимости Киева составляла 1 004 дол. США/кв.м.
2) Доминирующим фактором снижения медианной цены квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы, являются предсезонные скидки и распродажи - под сезонный рост спроса ценовая конкуренция усилилась,- комментирует Роман Герасимчук, директор CDS.
3) Спрос на двухкомнатные квартиры в сентябре 2020 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 47% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.
4) В сентябре наивысшим спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне до 30 000 дол. США с долей запросов 40%.
5) Основные изменения коснулись структуры спроса между первичным и вторичным рынками недвижимости. В сентябре 2020 года 70% соискателей интересовались недвижимостью на первичном рынке и 30% интересовались покупкой недвижимости на вторичном рынке.
6) В сентябре 2020 года к продаже предлагались квартиры в 236 жилых комплексах, представленных в базе данных портала Address.ua.
7) На фоне снижения интереса к вторичному жилью и оттока инвестиционного спроса из бюджетных проектов, на рынке отсутствуют финансовые резервы для ускорения темпов развития рынка, что может привести к дальнейшему снижению цен и замедлению выхода новых проектов, - рассказывает Роман Герасимчук.

Информация об исследовании:

Исследование базируется на анализе следующих данных:

• информация, которую размещали застройщики на Address.ua с целью продажи объектов первичной жилой недвижимости Киева;
• данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.

Данные Address.ua собраны за период c 1 по 30 сентября  2020 года. Количество посещений за данный период составило  457 485 (Universal Analitics) (Universal Analitics)