Реалії вторинного ринку столиці: Ціни збільшились, але попит низький

«У травні 2022 року медіанна ціна в доларовому еквіваленті склала 1548 дол. США/кв.м. що на  3% більше ніж в, довоєнному, лютому поточного року».

Ціни на вторинному ринку нерухомості.

Складна ситуація в країні, пов’язана з повномасштабним вторгненням росії в Україну,  стала блокуючим фактором на ринку нерухомості. Ринок завмер 24 лютого 2022 року на позначці 1501 дол. США/кв.м.

Зараз є ціла низка факторів, що негативно впливають на ринок нерухомості столиці: війна не закінчилась, тому існує постійна загроза бомбардувань, про яку неодноразово наголошує уряд, відсутність платоспроможного попиту, інфляція, ріст курсу долара в обмінниках, який з початку війни зріс на 30% - з 28 грн до 35,8 грн., і т.д. Разом з тим, існує штучне завищення цін на нерухомість, обумовлене як небажанням власників продавати і рекламувати свої квартири за заниженими цінами, так і тим, що більшість недорогих квартир було знято з продажу, тоді як дорогі квартири продовжують публікуватися. Це призводить до зростання показника середніх та медіанних цін.

Так у лютому 2022 року медіанна ціна пропозиції квартир на вторинному ринку Києва, представлених в базі даних порталу Address.ua склала 1501 дол. США/кв.м. Даний показник в категорії 1-но кімнатних квартир - 1659 дол. США/кв.м. Двокімнатні квартири - 1473 дол. США/кв.м. Медіанна вартість 3-х кімнатних квартир була на рівні 1274 дол. США/кв.м.,

В травні медіанна ціна на столичному ринку нерухомості збільшились на 3%, в порівнянні з довоєнним періодом, до 1548 дол. США/кв.м.. Даний показник в категорії 1-но кімнатних квартир виріс на 8,6% до 1815 дол. США/кв.м. Двокімнатні квартири виросли в ціні на 3,5% (1526 дол. США/кв.м.). Медіанна вартість 3-х кімнатних квартир збільшилась на 1,4%, та  склала 1292 дол. США/кв.м.

Такими є результати дослідження ринку вторинної нерухомості Києва за  травень 2022 року, яке провели аналітики порталу пошуку нерухомості Address.ua. Експерти ґрунтувалися на аналізі оголошень, розміщених на порталі, а також активності користувачів (161 674 відвідувань за травень 2022 року).

На перший погляд, аналізуючи ціни за травень 2022 року, можна подумати, що ринок ожив, демонструючи ріст, але це не так, ринок інертний.  

Медіанна ціна пропозиції по районам Києва у травні 2022 р. склала:

Попит на вторинному ринку нерухомості.

Зазначимо, що на початку травня в Україні відновили купівлю-продаж нерухомості, але з обмеженнями. Зокрема, угоди можуть засвідчувати не всі нотаріуси. Станом на сьогодні (і ще протягом місяця після припинення військового стану) заборонено вчиняти дії з нерухомістю за довіреністю, продавати нерухомість раніше, ніж через місяць після отримання його в власність. Також під забороною нотаріальні дії з нерухомістю за межами області, де вона розташована.

У травні попит був низьким, але аналізуючи дані ми можемо бачити що найвищим попитом користувалися квартири в ціновому діапазоні від 30 000 до 50 000 дол.США з часткою запитів 41,7%. На другому місці знаходилося житло в діапазоні до 30 000 дол.США – 33,3%. Житлом від 50 000 дол.США до 70 000 дол.США цікавились 21,4% користувачів. Житлом дорожчим чим 70 000 дол.США у травні 2022 р. цікавились всього 1,2% користувачів порталу.

Попит на двокімнатні квартири у травні 2022 р. був найвищим в порівнянні з іншими групами житла і склав 48,4% запитів до бази даних порталу Address.ua. Однокімнатними квартирами цікавились 47,9% користувачів порталу. Трикімнатними квартирами – 3,7% користувачів, які шукають нерухомість для покупки.

Коментар експерта
Роман Герасимчук,  директор City Development Solutions.

З початку війни по 28 квітня 2022 року ринок нерухомості фактично був зупинений через зупинення роботи єдиного державного реєстру майнових прав. Поодинокі угоди, які відбувалися за допомогою альтернативних юридичних схем (довіреності, попередні договори купівлі-продажу, тощо) не надавали значного впливу на кон'юнктуру ринку.

Таким чином, травень 2022 року можна назвати першим місяцем повноцінної діяльності ринку. З погляду впливу війни на ринок, можна простежити кілька значних трендів.

Перший - різке падіння попиту на інвестиційно-привабливу нерухомість, яку раніше купували для здачі в оренду або перепродажу. Це добре помітно з падіння медіанних цін у Голосіївському, Подільському та Святошинському районах.

Другий тренд - штучне завищення цін на нерухомість, обумовлене як небажанням власників продавати і рекламувати свої квартири за заниженими цінами, так і тим, що більшість недорогих квартир було знято з продажу, тоді як дорогі квартири продовжують публікуватися. Це призводить до зростання показника середніх та медіанних цін. Вплив цього тренду добре видно за зростанням медіанної ціни Печерського району на 68%, що вочевидь не узгоджується з ринковою ситуацією.

Фактично, в умовах майже повністю відсутнього попиту ціна на нерухомість не може бути репрезентативним показником ринкової ситуації - доти, поки не відбудеться коригування цін в оголошеннях відповідно до реальних цін угод, оголошення будуть демонструвати завищені ціни.

З погляду структури запитів ситуація є цілком очікуваною. Кількість запитів зменшилася вдвічі порівняно із довоєнним періодом. Найбільш популярними категоріями стали квартири вартістю до $50 тис., переважно 1-кімн. та 2-кімн. Значну частину таких запитів формують люди, які шукають продавців, готових продавати квартири значно нижче за ринок.

Таким чином, доки кількість угод на вторинному ринку не досягне деякої критичної позначки, оцінити потенціал корекції ціни досить проблематично.