Ринок нерухомості в столиці восени 2022 року

«У листопаді 2022 року медіанна ціна в доларовому еквіваленті склала 1273 дол. США/кв.м. що на  0,9% більше ніж в жовтні поточного року. З початку 2022 року медіанна ціна пропозиції на вторинному ринку Києва зменшилась на 9,6%».

 Загальна ситуація на ринку нерухомості.

На вторинному ринку нерухомості столиці ситуація достатньо складна. За відсутності попиту на покупку нерухомості продавці в оголошеннях не поспішають значно знижувати ціни та втрачати кошти.

Є сподівання, що ринок «оживе» коли запрацює на повну державна іпотечна програма «єОселя», яку запустили на початку жовтня. Але наразі скористатися даною програмою можуть лише деякі категорії населення, тому значного впливу на ринок поки що не має. Як зазначила Анжеліка Іванова, керівник комунікацій ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія», вже подано близько 15 тис. заявок від людей, для яких ця програма почала діяти і вже є кількадесят попередніх позитивних рішень про видачу іпотечних кредитів. Але 20 кредитів це занадто мало щоб говорити про позитивну динаміку на ринку.

З 2023 року планується розпочати реалізацію другого етапу програми «єОселя», під 7% річних, на іпотеку зможуть розраховувати всі громадяни, які відповідатимуть визначеним критеріям.

«Перспективи ринку нерухомості на сьогоднішній день залишаються туманними, насамперед через складність прогнозування ходу бойових дій на сході та півдні України. Державна іпотечна програма на сьогоднішній день не має значного позитивного впливу на ринок, тому що для цього необхідно, щоб рахунок кількості схвалених кредитів йшов не на десятки, а на тисячі. Доки не відновиться платоспроможний попит, ринок буде перебувати у стані депресії, що посилюється довгостроковими наслідками війни та економічної кризи»,- зазначає Роман Герасимчук, директор City Development Solutions.

Ціни на вторинному ринку нерухомості.

У листопаді 2022 року медіанна ціна пропозиції (в доларовому еквіваленті) на столичному ринку нерухомості збільшилась 0,9 %, в порівнянні з жовтнем, до 1273 дол. США/кв.м.. Даний показник в категорії 1-но кімнатних квартир зменшився на 1,7 % до 1314 дол. США/кв.м. Двокімнатні квартири здорожчали на 1,1% (1259 дол. США/кв.м.). Медіанна вартість 3-х кімнатних квартир збільшилась на 1,9% та склала 1237 дол. США/кв.м.

Такими є результати дослідження ринку вторинної нерухомості Києва за  листопад 2022 року, яке провели аналітики порталу пошуку нерухомості Address.ua. Експерти ґрунтувалися на аналізі оголошень, розміщених на порталі, а також активності користувачів (66 031  відвідувань за листопад 2022 року).

Порівнюючи ціни за рік ми бачимо що медіанна вартість пропозиції на вторинному ринку в доларовому еквіваленті зменшилась на 7,4%. А враховуючи падіння курсу гривні, медіанна ціна за рік в національній валюті зменшилась більш ніж на 30%. Відповідно однокімнатні квартири знизились в ціні на 12% в дол. США, двокімнатні – 4,6% в дол. США, трикімнатні – на 1,12% в дол. США.

Медіанна ціна пропозиції по районам Києва у листопаді 2022 р. склала:

 Попит на вторинному ринку нерухомості.

Аналізуючи дані ми можемо бачити що найвищим попитом користувалися квартири в ціновому діапазоні до 30 000 дол.США з часткою запитів 31%. На другому місці знаходилося житло в діапазоні від 30 000 до 50 000 дол.США – 28%. Житлом від 50 000 дол.США до 70 000 дол.США цікавились 23% користувачів. Житлом дорожчим чим 70 000 дол.США у листопаді 2022 р. цікавились 18% користувачів порталу.

Попит на двокімнатні квартири у листопаді 2022 р. був найвищим в порівнянні з іншими групами житла і склав 45% запитів до бази даних порталу Address.ua. Однокімнатними квартирами цікавились 33,5% користувачів порталу. Трикімнатними квартирами – 21% користувачів, які шукають нерухомість для покупки.

При цьому найбільший попит у покупців був зосереджений в категорії від 50 м2 до 80 м2, частка таких запитів до порталу Address.ua становить по 43% від загальної кількості. Квартирами від 35 м2 до 50 м2 цікавляться 26% претендентів. Відсоток запитів на квартири площею від 80 м2 склав 22%.

Коментар експерта

Роман Герасимчук,  директор City Development Solutions.

Осінь 2022 року для ринку нерухомості Києва стала періодом адаптивного тренду – ринкова кон'юнктура все більше визначається реальним балансом попиту та пропозиції на ринку, а ціни в оголошеннях про продаж житла розпочали зниження.

Активність на ринку житла залишається вкрай низькою - кількість пошукових запитів про купівлю квартири залишається на рівні 25-30% від минулорічних показників, а кількість угод ще менша.

Цінова динаміка змінила тренд - якщо влітку цього року в середньому доларові ціни залишалися на рівні січня 2022 року, то в період з вересня по листопад медіанна ціна продажу зменшилася на 9,6%. Найсильніше постраждали 1-кімн. квартири, оскільки цей сегмент втратив інвестиційний попит, який забезпечував високий рівень цін. З початку 2022 року 1-кімн. квартири подешевшали на 15,2% Ціни на 2-кімн. квартири також знизилися на 7% з початку року. Медіанна ціна на 3-кімн. квартири мало змінилася.

У розрізі районів цінова ситуація так само показує наближення до рівноважної точки ринку. У весняно-літній період найбільшу динаміку можна було відзначити у найактивніших районах – Голосіївському, Печерському та Дарницькому, де ще проходили угоди з нерухомістю, що дозволяло коригувати ціни. При цьому накопичення не проданих квартир у вказаний період призвело до зростання цін у спальних районах Києва.

В осінній період ситуація змінилася – доларові ціни у всіх районах показали зниження, при цьому найбільше падіння цін зафіксовано саме у спальних районах.

Таким чином, у відповідь на кризову ситуацію ринок поступово проходить стадію коригування.

Попит в осінні місяці був схильний до значного впливу внутрішньо переміщених осіб, що призвело до зростання середнього бюджету придбання та усунення попиту у бік 2-кімн. та 3-кімн. квартир. Найбільша кількість запитів зосереджена у категорії квартир площею 50-80 кв.м. За сукупністю змін у характеристиці попиту, можна дійти висновку, що основний попит нині сформований сім'ями з дітьми, змушеними шукати нове постійне житло.