В погоне за долларом: «вторичка» в августе снова поднялась в цене.

5%-ная девальвация национальной валюты в августе, а также усиливающиеся кризисные явления на рынках развивающихся стран повышают как риски украинской экономики в целом, так и волатильность на первичном и вторичном рынке недвижимости. 

В ответ на подорожание доллара США, к которому традиционно привязаны цены на вторичном рынке, продавцы немного увеличили цены предложения на жилье в Киеве. Так, по итогам августа, медианная цена предложения выросла до 1043 дол. США/кв.м, что на 0,9% выше чем месяцем ранее.

Прогнозируемое увеличение инфляции в осенние месяцы из-за очередного роста стоимости газа и жилищно-коммунальных услуг, сложности с наполнением государственного бюджета 2018, а также укрепление доллара и перспектива дальнейшего повышения процентных ставок США, будут оказывать сильное давление на гривну, что может вызывать резкие скачки цен на недвижимость в Украине в ближайшей перспективе. При этом ожидаем, что с приближением зимнего сезона, цены на вторичном рынке столицы возобновят снижающийся тренд.

Таковы результаты исследования рынка жилой недвижимости Киева за август 2018 года, которое провели специалисты исследовательской группы Colliers International вместе с порталом поиска жилой  недвижимости Address.ua. Эксперты основывались на анализе объявлений, размещенных на портале, а также активности пользователей (227 865 посещений за август 2018 года).

Вследствие существенного увеличения внешних рисков, которые могут помешать дальнейшему снижению инфляции, НБУ в начале сентября поднял учетную ставку на 0,5 процентных пункта до 18%. Решение было принято, несмотря на замедление темпов инфляции до 8,9% в годовом измерении. НБУ отмечает усиление давления на валюты развивающихся стран в результате дальнейшего оттока капитала, что может усложнить доступ украинских заемщиков к международным финансовым рынкам и сказаться на конкурентоспособности продукции украинского экспорта. Также растут риски ухудшения конъюнктуры на мировых товарных рынках из-за эскалации широкомасштабных торговых конфликтов. Первые признаки реализации этого риска уже демонстрируют мировые рынки стали и нефти.

Масштабные интервенции НБУ на межбанковском валютном рынке в августе, а также выплаты по внешним обязательствам, привели к сокращению золотовалютных резервов Украины за месяц на 511 млн. долларов, до минимального значения с апреля 2017 года.

Также усиливаются и внутренние риски, связанные с ростом волатильности обменного курса гривны и приближением двойных выборов в 2019 году. На пути снижению инфляции может стать рост внутреннего спроса в связи со значительными темпами повышения зарплат и ожидаемое повышение цен на газ для населения. Национальный банк ожидает роста цен на газ и жилищно-коммунальные услуги на 25% в 2018 году. Очередное повышение, еще на 15%, планируется в 2019 году.

По итогам августа медианная цена предложения квартир на вторичном рынке Киева, представленных в базе данных портала Address.ua, составила 1043 дол. США/кв.м, что на 0,9% выше значения в предыдущем месяце. Данный показатель в категории наиболее ликвидных 1-но комнатных квартир повысился на 1,5% до 1004 дол. США/ кв.м. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры подорожали на 1%, и 0,8% соответственно. Медианная цена предложения 4-х и более комнатных квартир наоборот понизилась на 1%, до 1426 дол. США/кв.м.

С начала года цена предложения квартир в долларовом эквиваленте, представленных в базе данных портала Address.ua опустилась на 3,3%, а за предыдущие 12 месяцев цены просели на 4,4%. С начала 2014 г. падение цен по всем категориям составило 42%.

Медианная цена предложения по районам Киева в августе 2018 г. составила:

В августе наивысшим спросом снова пользовались квартиры в самом низком ценовом диапазоне, до 30,000 дол. США с долей запросов 58%. На втором месте находилось жилье в диапазоне 30 000 – 50 000 дол. США с долей 22% от общего количества запросов к базе данных портала Address.ua. Спрос на жилье с ценой от 70 000 дол. США оставался низким и составил 7% запросов к базе данных портала.

Спрос на однокомнатные квартиры в августе 2018 г. был наивысшим в сравнении с другими группами жилья и составил 48%. 31% запросов пользователей портала Address.ua были сосредоточены в категории 2-комнатных, трехкомнатными квартирами в прошлом месяце интересовались 20% пользователей, ищущих недвижимость для покупки.

При этом наибольший спрос у покупателей был сосредоточен в диапазоне от 35 до 50 м2, доля таких запросов к порталу Address.ua составляет 30% от общего количества. 21% интересуются квартирами до 35 м2. Процент запросов на квартиры площадью 50-80 м2 составил 20%.

Неблагоприятные для украинской экономики внешние факторы, в частности, политика дорогого доллара, усиливающиеся торговые войны, сохраняющиеся геополитические риски в Европе и на Ближнем Востоке, могут привести к дальнейшему падению курса национальной валюты, динамики ВВП,  и  трудностям с погашением международных займов, которые обычно формируются в долларах. Наблюдающаяся негативная демографическая ситуация, а также отсутствие доступных программ ипотечного кредитования, будут способствовать дельнейшему плавному снижению цен на вторичном рынке недвижимости.

Информация об исследовании:

Исследование базируется на анализе следующих данных:

• информация, которую размещали пользователи Address.ua с целью продажи или сдачи в аренду объектов вторичной жилой недвижимости Киева;
• данные раздела «Статистика» о медианной стоимости объектов и квадратного метра, методология анализа данных рынка жилой недвижимости подтверждена исследовательской группой Colliers International.

Данные Address.ua собраны за период c 1 по 31 августа 2018 года. Количество посещений за данный период составило  227 865 (Universal Analitics)